Лист 12

Юридические основы, управляющий недвижимостью

Функционирование жилищного товарищества опирается на Устав о собственности на помещения, а также уставы Гражданский кодекс и Кодекс гражданского делопроизводства. Это основные юридические акты, но не единственные юридические документы, подробно определяющие другие вопросы, связанные с жизнью жилищного товарищества. Следует вспомнить уставы, связанные непосредственно с недвижимостью: Устав об управлении объектами недвижимости и Устав о планировании и территориальном хозяйствовании, Устав об охране прав нанимателей жилья, жилищном фонде . Изменении Гражданского кодекса; юридические акты, касающиеся зданий и помещений: Устав Строительный закон и Распоряжение Министра Минстроя в вопросе технических условий, каким должны соответствовать здания и их местоположение; отраслевые юридические акты, связанные с инженерными системами: электрическими, газовыми, водными, тепловыми; финансовые: Бухгалтерский и Налоговый учет,, Налоговый кодекс, о подоходном налоге с юридических лиц, о подоходном налоге с физических лиц, о налоге на товары и услуги, и другие.

Поскольку управление зданием требует профессионализма и знания множества предписаний, орган домоуправления не всегда гарантирует товариществу, что будет обо всем помнить, что проведет в срок требуемые по закону осмотры или правильно выберет исполнителей ремонта, не подвергая товарищество риску слишком высоких затрат на ремонт, а ремонт будет выполнен добросовестно. Чтобы избежать таких проблем, товарищество может поручить функции управления/администрирования специализированной фирме. Устав об управлении объектами недвижимости (ст. 184 – 190) вызвал к жизни профессию управляющего недвижимостью. Управление недвижимостью есть профессиональная деятельность, которой занимаются специально обученные лица.

Управляющим недвижимостью является физическое лицо, имеющее профессиональную лицензию, выданную в порядке, прописанном в уставе. Предприниматели могут осуществлять деятельность в области управления недвижимостью, если работа в этой области будет выполняться управляющими недвижимостью, или при условии приема на работу лицензированного управляющего.

Профессиональное управление недвижимостью основано на принятии решений и выполнении действий, имеющих целью обеспечить компетентное экономико-финансовое хозяйствование недвижимостью, а также обеспечить безопасность использования и правильную эксплуатацию недвижимости, в том числе текущего администрирования недвижимостью, также как и действий,

Лист 13

направленных на содержание недвижимости в не ухудшающемся состоянии в соответствии с ее предназначением, а также обоснованного инвестирования в эту недвижимость.

Управляющий недвижимостью или предприниматель действуют на основе соглашения об управлении недвижимость, заключенном с ее владельцем, жилищным товариществом. Соглашение требует письменной формы под угрозой недействительности. В соглашении указывается управляющий недвижимостью, профессионально ответственный за его выполнение, а также номер его профессиональной лицензии. В соглашении помещается свидетельство о страховании гражданской ответственности от ущерба, причиненного в связи с осуществлением деятельности по управлению недвижимостью.

Управляющий недвижимостью обязан выполнять работу в соответствии с принципами, вытекающими из положений права и профессиональными стандартами с особой старательностью, соответствующей профессиональному характеру этой деятельности, а также с принципами профессиональной этики. Он также обязан руководствоваться принципом охраны интересов лиц, в пользу которых ведет эту деятельность.

Принятие на работу управляющего не означает ликвидацию органа домоуправления. Он продолжает функционировать и выполнять обязанности, возложенные на него Уставом , с помощью управляющего. Несмотря на расходы на зарплату управляющему, товарищество как правило тратит меньше денег при использовании его услуг, поскольку не платит за ошибки, связанные с недостатком знаний или опыта.

13.Реорганизация Реорганизация в ТСН (ТСЖ)

Органы управления

1) общее собрание членов ТСЖ; (Принятие Устава ТСН)

2) правление;

3) председатель (в ЖК РФ как орган управления не указан).

4) ревизионная комиссия (ревизор)

14. Особенности управления

1. К компетенции общего собрания членов ТСН относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления

Лист 14

товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

12) полномочиями по принятию решения о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.(основание: ФЗ N 130252-7 "О внесении изменения в статью 44 Жилищного кодекса Российской Федерации"

13) другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо вышеуказанных также может быть отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

2. В ТСН создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

Лист15

По решению высшего органа ТСН полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

2.1. Правление принимает решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

15.Управление общей частью

3. Виды деятельности

Управление общей вещью основано на принятии различных решений и совершения различного рода действий, касающихся предмета общего права. В жилищном товариществе недвижимости «Восток» общим правом для собственников помещений охвачена общая недвижимость. В соответствии с определением, содержащемся в ст. 22 действующего в нашей стране устава о собственности на помещения (который будет многократно упоминаться далее в тексте), выделяются два вида действий по управлению жилищного товарищества: действия текущего управления и действия, превышающие полномочия текущего управления.

Действия, связанные с текущим управлением:

-это все действия, не определенные в приведенном выше уставе как действия, превышающие границы текущего управления. Устав о собственности на помещения не перечисляет всех действий, превышающих границы "текущего управления" и поэтому определение действий текущего управления становится обязательным. В повседневном понимании действиями текущего управления являются те, которые связаны с решениями текущих вопросов, касающихся эксплуатации недвижимости, в том числе в частности:

- работа направленная на надлежащую консервацию инженерных систем и сооружений, элементов МКД, принадлежащих к общей недвижимости, а также выполнение требуемых по закону осмотров, контроля, а также ремонта и других работ, связанных с техническим обслуживанием общей недвижимости, обеспечивая бесперебойное использование собственниками помещений электричества, освещения, отопления, холодной и горячей воды, телекоммуникации, телевидения, лифтов, систем охраны и иных систем, входящих в оснащение недвижимости;

- заключение соглашений на коммунальные услуги, а также на выполнение услуг для товарищества собственников недвижимости , таких как: консервация и ремонтное обслуживание, специализированный надзор и осмотры, экспертизы и другие подобного характера;

- ведение бухгалтерской отчетности Товарищества в соответствии с правилами, принятыми товариществом собственников недвижимости, в том числе в частности: расчет стоимости содержания общей недвижимости вместе со стоимостью услуг (теплоэнергия, водоснабжение и канализация, вывоз мусора и т. д.) на основе показаний счетчиков, а в случае их отсутствия – в соответствии с принадлежащими собственникам помещений долями в общей недвижимости, оплаты расходов

Лист16

собственниками помещений и нанимателями общей площади, регулирование текущих финансовых обязательств Товарищества;

- постоянное содержание общей недвижимости в чистоте и порядке, т.е. на прилегающем к объекту недвижимости тротуаре и подходах к зданию (даже тогда, когда они находятся за пределами земельного участка, принадлежащего к недвижимости), в помещениях здания, используемых владельцами помещения а также на территориях (в т. ч. зеленых территориях), находящихся в границах надела земли, принадлежащей к объекту недвижимости.

Действия, связанные с текущим управлением, отличает то, что они могут быть поручены, например, фирме, администрирующей недвижимость. В таком случае Орган управления точно определяет область этих действий и соответствующие полномочия для "Администратора" в заключаемом с этой целью соглашении об администрировании общей недвижимости, однако сам имеет обязанность надзора за правильностью и компетентностью выполнения администратором доверенных ему действий и обязанностей.

Действия, превышающие полномочия текущего управления

Отличной от совершения в жилищном товариществе действий текущего управления, для выполнения которых не требуется ссылаться на большинство совладельцев, рассчитанное в соответствии с величиной долей, является реализация действий, превышающих полномочия текущего управления. Реализация каждого из действий, превышающего полномочия текущего управления, требует согласия большинства (больше чем половины) совладельцев, рассчитанного в соответствии с величиной долей в общей недвижимости.

Устав ТСН «Восток» устанавливает действия превышающие полномочия текущего управления:

• Установление величины вознаграждения органу домоуправления или управляющему общей недвижимостью;

• Принятие годового хозяйственного плана;

• Установление размера взносов на покрытие расходов, связанных с управлением,

• Изменение предназначения части общего недвижимого имущества,

• Выражение ,согласия на надстройку либо перестройку общего недвижимого имущества, на выделение права собственности на помещение, возникшее в результате надстройки либо перестройки и распоряжение этим помещением, а также на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе, вытекающее из появления нового помещения в надстроенной либо перестроенной части;

• Выражение согласия на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе;

• Раздел общего недвижимого имущества;

• Приобретение недвижимого имущества;

Лист 17

•Предъявление иска.

• Установление в случаях, не регулируемых законодательно, части расходов, связанных с эксплуатацией инженерных систем и устройств либо части здания, находящихся как в пользовании отдельных собственников помещений, так и в общем пользовании собственников по крайней мере двух помещений, которые будут отнесены на расходы по управлению общим недвижимым имуществом;

• Выражение согласия на имущественный раздел земельного участка, застроенного более чем одним жилым домом и связанное в том числе с изменением долей в общей недвижимости, а также установление размера долей во вновь возникших, выделенных общих объектов недвижимости;

• Установление того, в каких границах и каким образом правление либо управляющий, которому доверено управление общей недвижимостью ведет внебухгалтерсикй учет расходов на управление общей недвижимостью, взносов на покрытие этих расходов, а также иных расчетов, связанных с общей недвижимостью.

При том , что действительность в значительной мере расширяет список действий, которые требуют согласия большинства владельцев помещений, выраженного в постановлении. Не получится дать определение, которое бы исчерпывало намерения законодателя, поэтому следует руководствоваться общепринятыми доктринами и судебной практикой в этой области, которые говорят, что все действия, несвязанные с решением текущих вопросов, касающихся повседневной эксплуатации вещи и содержанием ее в не ухудшающемся состоянии в рамках ее настоящего предназначения, принадлежат к категории действий, превышающих полномочия текущего управления общей недвижимостью.

3.1.2. Фактическая деятельность

Как действия, причисленные к текущему управлению, так и действия, превышающие полномочия текущего управления, можно классифицировать по другим критериям, определяющим действия, а вытекающим из их характера. Здесь следует различать четыре основных вида деятельности, первый из которых определяется как деятельность фактическая. В общем, это все действия, связанные с консервацией, наладкой и содержанием общей недвижимости, ремонтом или перестройкой общей недвижимости и целого здания или помещения, а также те действия, которые приводят к изменению предназначения общей недвижимости.

Эксплуатация и наладка строительных элементов, принадлежащих общей недвижимости.

Действия, определенные таким образом, имеют своей целью прежде всего:

• Обеспечение надлежащих технических условий использования здания и связанных с ним технических систем и оборудования.

Лист 18

• Поддержание такого технического состояния недвижимости, чтобы обеспечить безопасность людей и имущества в течение всего срока эксплуатации;

• Обеспечение использования жилого здания и находящихся в нем помещений и оборудования согласно предназначению;

• Обеспечить бесперебойную подачу воды, газа, тепловой энергии, электроэнергии, а также вывоз твердых отходов, отвод стоков и противопожарная охрана;

• Исключение ситуаций, приводящих к ухудшению пользовательских и технических качеств здания и связанного с ним оборудования;

• Охрана здоровья и даже жизни людей, проживающих в объекте недвижимости.

Для достижения целей, о которых говорится выше, правление ТСН «Восток» (орган домоуправления или управляющий) и принимают действенные меры, основанные на:

-должном обеспечении полного консервационно-ремонтного обслуживания объекта;

заключении приемлемых соглашений на услуги средств массовой информации для жильцов объекта недвижимости,

-а также с фирмами, обслуживающими недвижимость, в области вывоза твердых отходов; своевременном осуществлении обязательных осмотров инженерных систем и оборудования, которые установлены в объекте недвижимости;

-соответствующем планировании и последующей реализации ремонтов, капитальных ремонтов и восстановлений элементов общей недвижимости; соответствующем, отвечающем потребностям недвижимости сборе финансовых средств.

Как следует из вышеизложенного, описанные действия относятся к тем, которые в рамках текущей деятельности реализует орган правление ТСН «Восток» (домоуправления )самостоятельно или посредством управляющего и тех, для которых условием реализации является согласие владельцев помещений.

Оказание услуг

Предоставление различных услуг в пользу общего объекта недвижимости это ни что иное как выполнение действий, связанных с консервацией, наладкой, эксплуатацией и содержанием общей недвижимости, ремонтом или перестройкой общей недвижимости как и всего здания или помещения, в частности:

• Обеспечение надлежащих технических условий использования здания и связанных с ним технических систем и оборудования;

• Поддержание такого технического состояния недвижимости, чтобы обеспечить безопасность людей и имущества в течение всего срока эксплуатации;

• Обеспечение использования жилого здания и находящихся в нем помещений и оборудования согласно предназначению;

• Обеспечение бесперебойной подачи воды, газа, тепловой энергии, электроэнергии, а также вывоз твердых отходов, отвод стоков и противопожарную охрану (эти поставки касаются не только общей

Лист 19

недвижимости, но равно и помещений;

управляющий товарищества обычно обслуживает в этом смысле частную недвижимость, поскольку с учетом специфики поставок и способов расчета невозможны индивидуальные поставки и расчеты. Исключение ситуаций, приводящих к ухудшению пользовательских и технических качеств здания и связанного с ним оборудования;

• Поддержание требуемого эстетического состояния здания;

• Охрана здоровья и даже жизни людей, проживающих в объекте недвижимости.

Для достижения целей, правление ТСН (орган домоуправления или управляющий ) принимают действенные меры, основанные на:

-должном обеспечении полного консервативно-ремонтного обслуживания объекта; -

-заключении приемлемых соглашений на услуги средств массовой информации для жильцов объекта недвижимости,

а также с фирмами, обслуживающими недвижимость, например, в области вывоза твердых отходов;

своевременном осуществлении обязательных осмотров инженерных систем и оборудования, которые установлены в объекте недвижимости; соответствующем планировании и последующей реализации ремонтов, капитальных ремонтов и восстановлений элементов общей недвижимости; соответствующем, отвечающем потребностям недвижимости сборе финансовых средств.

Технические осмотры (текущие и периодические)

Важной сферой услуг, оказываемых для товариществ в рамках деятельности, направленной на соответствующее и отвечающее предписаниям пользование зданием, есть выполнение определенного контроля всего здания, а также отдельных его элементов. К этому обязывают перечеь и периодичность текущего ремонта в ПП РФ.

1) периодический контроль как минимум раз в году, основанный на проверке технического состояния:

a ) элементов здания, конструкции и оборудования, подвергающихся вредным воздействиям атмосферы и разрушающим действиям факторов, возникающих при использовании объекта,

b ) инженерных систем и оборудования, служащих для охраны окружающей среды,

c ) газовых систем и оборудования, а также труб на крыше выхлопных и вентиляционных

2) периодического контроля, как минимум раз в 5 лет, здания а также его окружения, путем проверки технического состояния и пригодности для использования; этот контроль должен включать также

Лист 20

исследования электропроводки и громоотводов на предмет исправности соединений, оснащения, систем безопасности и охраны от поражений, прочности изоляции и аппаратов.

Действия, перечисленные в приведенном выше уставе, обязательны и несмотря ни на что должны быть предметом постоянной деятельности управляющего недвижимости. Замечания и предложения, содержащиеся в протоколах осмотра, становятся основой для планирования необходимых починок и ремонтов, сигнализируют об опасностях или становятся предметом контроля инспектора строительного надзора. Важно, чтобы лица, участвующие в годовых и пятилетних осмотрах, а также выполняющие осмотры и замеры отдельных систем и оборудования, обладали строительными лицензиями в области, необходимой для проведения осмотра.

16.Протокол 5-летнего осмотра

Составляется на основе внимательного осмотра всего МКД вместе со всеми его элементами, а также инженерными системами и оборудованием. Каждый участник осмотра обладает официальными полномочиями в области общего строительства, санитарных систем и электрооборудования, точно и с выделением важных элементов вписывает свои замечания в протокол. Сам протокол должен иметь отраслевую структуру, т.е. в тематическом порядке должны быть записаны замечания участников осмотра. В данной отрасли лист протокола должен учитывать отдельные элементы, например:

Осмотр строительных элементов:

Элементы конструкции (описание существующего состояния и выявленные изъяны)

фундамент, столбы и балки, внутренние и внешние несущие стены, перекрытия различных ярусов и чердака, несущая конструкция крыши.

В этом протоколе важно, чтобы предложения и замечания уточнить и записать в итогах осмотра, а также чтобы содержание протокола содержало разработанный набор технико-ремонтных потребностей здания с обозначением степени неотложности осуществления. С намерениями законодателя совпадают также и практические предпосылки для проведения в то же время и в рамках 5-летнего осмотра контроля электропроводки и громоотводов на предмет исправности соединений, оснащения, систем безопасности и охраны от поражений, прочности изоляции проводов. Такое совпадение действий позволит не пропустить срок очередного контроля.

3.3.1.2. Протокол осмотра здания (годовой)

Контролю, о котором говорится в данном подпункте, подвергаются все элементы, подвергающиеся вредным воздействиям атмосферы и разрушающим действиям факторов, возникающих при использовании объекта, неисправность которых может повлечь за собой угрозу для

1) безопасности лиц;

2) окружающей среды;

Лист 21

3) конструкции здания

Комиссия, состав которой должен быть тот же как в случае пятилетнего осмотра, при проведении осмотра должна обратить особое внимание на техническое состояние:

1) внешнего слоя внешних перегородок (фактурный слой), элементов внешних стен (аттиков, колонн, карнизов), балюстрад, лоджий и балконов;

2) сооружения, прикрепленные к стенам и крыше здания;

3) элементов отвода воды здания, а также жестяные элементы;

4) покрытия крыши;

5) системы отопления и подачи горячей воды;

6) сооружений, обеспечивающих противопожарную охрану здания;

7) элементов канализации, выводящих сточные воды из здания;

8) переходов инсталляционных электро-соединений через стены , фундамент здания;

Дополнительно в область этого контроля должна входить эстетика здания и его окружения, пользовательская ценность тех элементов здания, которые подвергаются вредным воздействиям атмосферы и разрушающим действиям факторов, возникающих при использовании объекта.

Протокол в своей основе должен быть составлен подобно протоколу пятилетнего осмотра с тем исключением, что с учетом его главной цели (безопасность лиц, окружающей среды, конструкции здания) должен принимать во внимание предложения и замечания, записанные в предыдущем протоколе, но до сих пор не реализованные. Это нужно, чтобы заставить пользователей здания неотложно устранить появившиеся угрозы, поскольку очередной осмотр подтвердит дальнейшую деградацию конструкции либо какого-то из ее элементов. Нельзя недооценивать пользу и значение выполняемых осмотров, поскольку они служат основой разработки планов ремонтов, как текущих (годовых), так и перспективных (многолетних). Они также являются хорошим материалом, указывающим на области технического (и не только) оснащения здания, которые следует подвергнуть постоянной или немедленной консервации, или уходу специальных служб.

Ремонты, наладка, аварии

План Ремонта, который является составной частью Годового Хозяйственного Плана, утверждаемого каждый раз Владельцами помещений соответствующим постановлением:

a ) В содержании принятого к реализации Хозяйственного плана в пункте "Ремонты" должно находиться обязательство управляющего поручить разработку технической документации;

лист22

б ) разработка технической документации замены системы газоснабжения вместе с получения требуемых по закону различных согласований, а также выполнение инвестиционной сметы (получение информации насчет стоимости данного предприятия) и оценки объема работ, дающих основу для разработки коммерческого предложения для потенциальных исполнителей;

в ) разработка и проведение через голосование владельцами помещений постановления по вопросу замены системы газоснабжения во всем здании. В содержании постановления должна быть среди прочего такая информация как:

- сколько составит полная стоимость проведения замены системы газоснабжения и из каких средств этот ремонт будет профинансирован, и должны ли будут владельцы оказать финансовую поддержку планируемого предприятия (в соответствии с величинами долей);

- заложенный срок реализации работ и список лиц, отвечающих от имени Товарищества за технический надзор над их исполнением

г ) запрос разрешения строительства от соответствующей Комиссии Главного Архитектора Города

e ) составление коммерческих предложений фирмам, выполняющим планируемый вид работ и/или объявление, например, в местной газете или на одном из интернет-порталов, о тендере при соблюдении конкуренции предложений.

д ) выбор наиболее полезного предложения, уточнение условий реализации и оплаты, подписание реализующего соглашение (рекомендуется, чтобы Орган домоуправления или Управляющий пригласил в состав тендерной комиссии лиц из числа владельцев помещений, которые разбираются в вопросе или профессионально, или благодаря своему образованию).

ж ) Назначение ответственного лица за выполнением работ, разработка расписания работ, уведомление всех владельцев, проведение исполнителя на работу.

з ) Приемка выполненных работ комиссией, расчет с исполнителем работ, в том числе расчет за допущение возможных недостатков, выявленных в процессе приемки, полный финансовый расчет задачи.

Устранение аварии

Это деятельность в рамках текущего обслуживания недвижимости, которую невозможно никаким образом запланировать, но к которой управляющий/администратор должен быть соответственно приготовлен.

Случающиеся в здании аварии следует устранять как можно быстрее и эффективней, причем в этой "группе" непредвиденных происшествий встречаются такие, ликвидация которых требует быстрой и действенной реакции служб, обслуживающих недвижимости, и такие, устранение которых можно выполнить с задержкой, используемой для оценки ситуации и выбора наилучшего способа починки.

лист 23

К приоритетным действиям в этой области следует отнести следующие происшествия, угрожающие безопасности людей или имущества:

• аварии лифтов, в том числе с пассажиром внутри;

• утечки газа, а также неисправность газового оборудования;

• перенапряжения в электропроводке, замыкания и перегревания внутреннего оснащения;

• всевозможные аварии систем, наполненных водой либо бытовыми отходами

• непроходимость труб для отвода продуктов горения и вентиляционных;

• протекание дождевой воды с крыши и других элементов здания;

• опасность возникновения пожара;

• различные строительные риски.

Пользователи помещений, а также службы домоуправления в момент получения информации о такого типа аварии незамедлительно сообщают об этом в соответствующие технические службы. Чтобы информирование соответствующих служб было действенным и приносило ожидаемый результат в виде ликвидации или устранения аварии/угрозы, управляющий недвижимости должен довести до сведения общественности (вывешивание на досках объявлений/информационных стендах) контактных телефонов городских служб, вызываемых для ликвидации аварий и опасных ситуаций, таких как Полиция, Пожарная Охрана, Служба Газа, Служба Энергии, Скорая Помощь, Служба Теплосетей, Служба высотных работ, а также телефоны фирм и лиц, сотрудничающих с управляющими или с которыми Управляющий имеет соответствующие подписанные договоренности или соглашения в области технического обслуживания здания. Управляющий обязан также эффективно проследить, чтобы данная опасность, авария либо неисправность, угрожающая безопасности людей или имущества, были действенно и быстро устранены.

Неисправности и аварии, непосредственно не угрожающие безопасности людей или имущества устраняются службами, вызванными Товариществом или временно нанятые для выполнения конкретной починки. Указанным работам предшествуют техническая оценка службами самого Управляющего, а также определением вида работ, требуемых для устранения аварии/неисправности. К таким неисправностям можно отнести среди прочего:

• недостаточное отопление квартир;

• низкое давление воды в кране;

• недостаточная температура подогрева воды;

• неисправность системы домофона;

• плохо закрывающиеся двери или окна;

Лист 24

• трещины облицовки или покрытия пола;

• помехи приема телевизионных программ через коллективную антенну

То, что перечисленные в этой группе неисправности не представляют собой непосредственную опасность, не означает, что их устранение можно отложить. Неисправности такого типа в долгосрочном периоде причиняют большие неудобства жителям и требуют серьезного отношения.

Управляющий не может ограничить свою деятельность в этом направлении достаточно быстрым и тщательным устранением аварии. Используя знания, почерпнутые из документации осмотра здания, подробно описанного выше, управляющий должен соответственно заранее противодействовать таким явлениям посредством:

- проведение постоянной консервации инженерных систем и оборудования;

- своевременном выполнении замены оборудования, узлов или деталей, демонстрирующих сильную изношенность;

- организации постоянного специализированного обслуживания устройств, имеющих ключевое значение для работы систем, как например обслуживание насосного оборудования а также ( запорной и регулирующей арматуре ( в т.ч автоматике) в теплоузле в течение зимнего сезона, осмотр датчиков энергии, и т.д .;

- заранее готовить программы ремонтов тех систем и элементов здания, которые демонстрируют повышенную аварийность по причине слишком интенсивной эксплуатации.

3.4.3. Оценка заключения контрактов на консервацию здания, оборудования и систем (с субъектами, имеющими статус юридического лица, и физическими лицами).

Деятельность в этой области можно, конечно условно, разделить на факультативные и обязательные.

К обязательным следует отнести защита всего оборудования, подлежащего техническому наблюдению, соглашениями о наладке и консервации.

Остальные виды обслуживания на основе заверенных соглашений, раньше определенные как "факультативные", касаются различных элементов здания, оборудования и технических систем, функционирование которых рассчитано на более длительный период времени, а с учетом обязательного периодического контроля надзор за ними достаточен, чтобы с помощью своевременной консервации обеспечить бесперебойное функционирование (всевозможного вида санитарные системы, система центрального отопления, электрика, элементы здания, крыши, лифты, балконы, тротуары, строительная и слесарка, и т. д.)

17.Обязанности:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных

Лист 25

платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

3. Председатель правления избирается на срок, установленный уставом ТСН «Восток» в пять лет.

1) обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2) действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

17. 1. Ревизионная комиссия (ревизор) закреплена в ст. 150 ЖК РФ.

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

1.1) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Высший орган – общее собрание (конференция), компетенция определяется уставом.

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива

Лист 26

17.2.Председатель правления:

1) обеспечивает выполнение решений правления;

2) без доверенности действует от имени товарищества , в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества (конференции) или правления товарищества

18.Средства и имущество

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства ТСН состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

3. На основании решения общего собрания членов ТСН в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Лист 27

19.Права участников

Члены ТСН «Восток» и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

2. Члены ТСН и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.

3. Члены ТСН и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:

1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

2) реестр членов товарищества;

3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);

4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;

6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;

9) иные предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Лист 29

20.Обязанности участников

Член ТСН обязан предоставить правлению товарищества сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.

В течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены товарищества обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности Товарищество недвижимости может быть ликвидировано в судебном порядке по требованию кредиторов.

Члены собственников недвижимости солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов товарищества. Члены ТСН не отвечают по обязательствам ТСН «Восток»

21.Кворум

В соответствии с уставом – либо простым, либо квалифицированным большинством.

Участники собрания: Полноправными участниками предусмотренного законом собрания жилищного товарищества определенного объекта недвижимости являются исключительно владельцы помещений в этой недвижимости или их полномочные представители. Они имеют право брать слово в обсуждении как угодно долго и как угодно часто (хотя сами себе могут это право ограничить, проголосовав за соответствующее предложение);

имеют право вносить различные формальные предложения – при этом предложения должны быть поставлены на голосование председателем собрания;

имеют право вносить проекты постановлений (в том числе не предусмотренных в объявлении о собрании) – такой проект должен быть поставлен на голосование, если он представлен владельцами как минимум 1/10 долей;

наконец, что является наиболее важным, имеют право голосовать по постановлениям собственников: -принятые постановления будут устанавливать внутренние законы товарищества, и значит будут обязательными для органа домоуправления и всех совладельцев недвижимости.

В собрании принимают участие также представители органа домоуправления товарищества, не являющиеся его членами, если таким лицам доверены функции управления.

Орган домоуправления обязан созывать собрание всех собственников как минимум раз в году, не позднее чем в первом квартале каждого года и представлять на собрании отчет о своей деятельности;

Собрание также может быть созвано по предложению владельцев помещений, обладающих в совокупности как минимум 1/10 долей в общей недвижимости. Представитель органа

Лист 30

домоуправления отвечает на вопросы владельцев, имеет также право участвовать в обсуждении – однако не имеет права голосовать, разве только не является одновременно собственником помещения в этой недвижимости или полномочным представителем собственника. В такой ситуации каждый раз, при каждом выступлении, он должен ясно заявить, выступает ли в настоящий момент от домоуправления, т. е. как послушный исполнитель постановлений собственников, или как собственник – который может очевидно иметь по каждому вопросу свое собственное мнение.

В собрании также могут участвовать другие лица, в частности приглашенные гости и эксперты.

Более пятидесяти процентов членов собственников недвижимости присутствуют на общем собрании.

Полномочия: Каждый собственник помещения в данном объекте недвижимости может прислать на собрание своего полномочного представителя. Полномочия должны быть предоставлены в письменном виде – это необходимо для правильности документации собрания и принятых постановлений.

Одно лицо (не обязательно из числа владельцев помещений) может получить полномочия от одного или нескольких владельцев. При этом возможна и допустима ситуация, когда одно лицо распоряжается на собрании голосами, представляющими в совокупности более 50% долей.

Решение общего собрания членов ТСН «Восток» считается принятым, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе ТСН «Восток», - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

22.Регламент собрания, ход собрания.

Товарищество собственников недвижимости «Восток» в регламенте собрания использует следующие рекомендации:

- По прибытии на собрании каждый получает на подпись список присутствующих, в котором напротив каждой фамилии (названия) владельца помещения (помещения) стоит величина его доли. Все полноправные участники собрания получают (если не получили раньше) основные материалы к обсуждению, в частности:

a ) протокол предыдущего собрания,

б ) финансовый отчет органа домоуправления,

в) проект постановлений, которые предстоит принять собственникам, в частности проект постановления по вопросу годового хозяйственного плана

- Собрание открывает тот, кто его собрал, то есть, по закону, орган домоуправления жилищного товарищества. Человек, открывающий собрание, представляет тех, кто помогает вести собрание со стороны домоуправления; среди н

них должен быть человек, который ведет протокол собрания. Далее лицо, открывающее собрание, объявляет и проводит выборы председателя собрания. Если в собрании участвует большое число лиц, следует – хотя бы для эффективного поддержания порядка обсуждений – выбрать больший президиум, т.е вместе с председателем секретаря и заседателей собрания.

Председатель (президиума) следит за правильностью хода собрания, за выполнением очередных пунктов повестки дня, за процедурой голосований. В задачи председателя собрания входят также брать слово в дискуссии и ограничение – в случае необходимости – длительности отдельных выступлений. На должность председателя на следует выбирать человека, недостаточно опытного в проведении собраний, который слабо ориентируется в делах жилищного товарищества и в положениях, касающихся товариществ.

- Избранный на место председателя проводит выборы счетной комиссии, которая с этого момента будет считать голоса во всех голосованиях и подсчитывать результаты. Если до этого были выбраны секретарь и заседатель, они могут выполнять функции счетной комиссии.

- Далее председатель представляет предполагаемую повестку дня, принимает дополняющие предложения и проводит голосование по вопросу повестки дня. В утвержденном порядке должны быть указаны лица, кратко излагающие очередные пункты; таким образом избегаем дискуссии над тем, "о чем собственно здесь идет речь".

- Председатель выполняет очередные пункты утвержденной повестки дня согласно неизменной процедуре:

1) краткое изложение вопроса,

2) обсуждение,

3) голосование.

- Первым предметом обсуждения должен быть протокол предыдущего собрания собственником; следующим – отчет органа домоуправления о его деятельности в последнем отчетном периоде, а в частности о выполнении прошлогоднего хозяйственного плана. Таким образом уже в начале собрания вспоминаем, что постановили раньше – и выясняем, как это было выполнено

- Председатель предоставляет слово в обсуждении в соответствии с заявленным порядком – однако может по важной причине изменить этот порядок. Он также устанавливает – перед началом беседы, чтобы никто не чувствовал себя обиженным – максимальную длительность выступления.

Принятие постановлений

- Обсуждение постановления есть обсуждение текста проекта, представленного органом домоуправления или собственниками. Только после внесения исправлений и согласования через обсуждение окончательного текста председатель назначает голосование.

- Можно голосовать поднятием руки (мандата) и записывать результат голосования в протоколе собрания, но гораздо более практичным является письменное голосование, в списках для

Лист 31

голосования, приготовленных отдельно для каждого постановления – единственным документом, свидетельствующем о принятии постановления (требующемся в суде при разрешении споров) является оригинал постановления с оригинальными подписями владельцев помещений. Письменное голосование имеет как минимум два больших преимущества:

1) в то время, когда счетная комиссия собирает подписи в списке, собрание уже может обсуждать очередной пункт повестки дня; тем самым избегается лишняя трата времени;

2) если во время собрания не хватает требуемого по закону большинства (50% товарищества) – ни "за", ни "против" – можно продолжить голосование в режиме индивидуального сбора голосов с использованием того же самого списка.

- После подсчета результатов голосования по постановлению счетной комиссией председатель собрания оглашает результат и отдает его для протокола. Если в голосовании на собрании не собрано ни 50% голосов "за", ни 50% голосов "против", председатель собрания распоряжается продолжить голосование путем индивидуального сбора голосов и напоминает, что такое продолжение голосование относится к обязательствам органа домоуправления. Участники собрания могут также выбрать лица, которые будут помогать членам органа домоуправления в индивидуальном сборе голосов (что является особенно полезным в очень больших товариществах, где собрание голосов необходимых для принятия или отклонения постановления требует посещения большого числа собственников помещений).

2.5. Протокол собрания

- Протокол ведется в течение всего времени собрания. Предложения участников собрания диктует для протокола председатель – если только они не сформулированы письменно и в этой форме приложены к протоколу.

- К протоколу также должны быть приложены следующие документы собрания:

1) список присутствующих с указанной величиной долей,

1.1 Список служит для проведения письменных голосований, как на собрании собственников так и при индивидуальном сборе голосов органом домоуправления. Если голосование с использованием списка начато на собрании, но в процессе собрания не было собрано необходимое большинство для принятия постановления, тот же самый список может и должен быть использован для продолжения голосования путем индивидуального сбора голосов.

2. В списке нет графы "воздержался" – поскольку она не нужна при голосовании по постановлениям владельцев помещений в жилищном товариществе. Для принятия таких постановлений требуется абсолютное большинство (более 50% всех голосов). В голосовании считаются только голоса, отданные за постановление. Тем не менее важной является информация, сколько голосов отдано против постановления, ибо если эти голоса преступают порог 50% всех, дальнейшее проведение голосования не имеет смысла.

Лист 32

a) Важным элементом списка есть содержание постановления. На оригинальном списке следует записать его полный текст перед началом голосования, так чтобы каждый собственник знал, за что или против чего он голосует. Следует также ясно обозначить, проходит ли голосование долями или по принципу "1 собственник = 1 голос".

2) принятый и реализованный порядок обсуждения,

3) тексты постановлений с внесенными в процессе обсуждения поправками,

4) списки голосований,

5) протокол счетной комиссии с результатами голосований.

- Окончательную версию протокола собрания готовит протоколист по договоренности с председателем собрания (или с президиумом) в течение 7 дней после собрания, а если хотя бы одно голосование было продолжено путем индивидуального сбора голосов – в течение 7 дней после получения голоса, перевешивающего 50% товарищества "за" или 50% товарищества против. Протокол должен быть подписан двумя полноправными участниками собрания, а если хотя бы одно постановление принято с участием голосов, собранных индивидуально, – еще и членом органа домоуправления.

23.Вступление новых участников

Если в многоквартирном доме создано ТСН, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.Путем подачи в правление товарищества собственников недвижимости заявления о приеме.

Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением и утверждено решением общего собрания членов ТСН «Восток» Гражданин или юридическое лицо признается членом товарищества собственников недвижимости «Восток» с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов ТСН.

24.Прекращение членства

1) с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;

2) с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме

24.Прекращение членства

Особенности общественного контроля в сфере управления МКД

К особенностям общественного контроля в сфере управления МКД можно отнести то, что он:

осуществляется гражданами и их объединениями (общественными объединениями, политическими партиями и др.);

имеет социальную значимость;

является мерой общественного воздействия;

имеет профилактическую и правовосстановительную направленность;

осуществляется во взаимодействии с другими способами обеспечения законности.

Порядок осуществления общественного жилищного контроля

Часть 8 ст. 20 ЖК РФ не устанавливает особый порядок осуществления общественного жилищного контроля. Такой порядок и права субъектов общественного жилищного контроля определены Правилами осуществления общественного жилищного контроля, утвержденными постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1491 "О порядке осуществления общественного жилищного контроля".

контрагентов, посетителей сайта и т. д.

25.Политика обработки персональных данных в ТСН «Восток» (извлечение)

. В Политике используются следующие основные термины:

персональные данные – любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных);

оператор персональных данных (оператор) – государственный орган, муниципальный орган, юридическое или физическое лицо, самостоятельно или совместно с другими лицами организующие и (или) осуществляющие обработку персональных данных, а также определяющие цели обработки персональных данных, состав персональных данных, подлежащих обработке, действия (операции), совершаемые с персональными данными;

обработка персональных данных – любое действие (операция) или совокупность действий (операций) с персональными данными, совершаемых с использованием средств автоматизации или без их использования. Обработка персональных данных включает в себя, в том числе: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение;

автоматизированная обработка персональных данных – обработка персональных данных с помощью средств вычислительной техники;

распространение персональных данных – действия, направленные на раскрытие персональных данных неопределенному кругу лиц;

предоставление персональных данных – действия, направленные на раскрытие персональных данных определенному лицу или определенному кругу лиц;

блокирование персональных данных – временное прекращение обработки персональных данных (за исключением случаев, если обработка необходима для уточнения персональных данных);

уничтожение персональных данных – действия, в результате которых становится невозможным восстановить содержание персональных данных в информационной системе персональных данных и (или) в результате которых уничтожаются материальные носители персональных данных;

обезличивание персональных данных – действия, в результате которых становится невозможным без использования дополнительной информации определить принадлежность персональных данных конкретному субъекту персональных данных;

информационная система персональных данных – совокупность содержащихся в базах данных персональных данных и обеспечивающих их обработку информационных технологий и технических средств;

трансграничная передача персональных данных – передача персональных данных на территорию иностранного государства органу власти иностранного государства, иностранному физическому лицу или иностранному юридическому лицу.

25.1.Политика обработки персональных данных в Товариществе (далее Политика) определяет основные принципы, цели, условия и способы обработки персональных данных перечни субъектов и состав обрабатываемых в Товариществе персональных данных , а также содержит сведения о реализуемых в Товариществе требований к защите персональных данных.

25.2.Политика принята с целью защиты прав и свобод человека и гражданина при обработке персональных данных, в том числе защиты прав на неприкосновенность частной жизни , личной и семейной тайны.,

Ноябрь 2017г