УТВЕРЖДЕН:

Общим собранием собственников помещений

в многоквартирном доме в форме заочного голосования по адресу: г.Невинномысск, улица Дунаевского 3 А,

(Протокол №… от «….» «__________» 2017 года)

У С Т А В

Товарищества собственников недвижимости

«Восток» (квартир, кладовок, гаражей)

Город Невинномысск

2017 год

Лист1

1. Общие положения

Структура Устава.

1.Цель создания:

2. Предмет и цели деятельности ТОВАРИЩЕСТВА.

3. Права и обязанности собственников помещений

4. Расходы на управление общей недвижимостью

5.Ответственность владельцев за совместную недвижимость

6.Действия, выходящие за рамки текущего управления

. Фактическая деятельность

7. Постановления жилищного товарищества недвижимостью «Восток»

8.Права юридического лица

9.ТСН «Восток» обязано:

10.Финансовые дела товарищества

11.Техническая документация объекта недвижимости ( МКД Дунаевского 3 А)

12.Споры, внутренние проблемы

.Юридические основы, управляющий недвижимостью

13.Реорганизация Реорганизация в ТСН (ТСЖ)

14. Особенности управления

15.Управление общей частью

.Действия, связанные с текущим управлением:

. .Действия, превышающие полномочия текущего управлен

Фактическая деятельность

16.Протокол 5-летнего осмотра МКД

17.Обязанности

17. 1. Ревизионная комиссия (ревизор)

17.2 Председатель

18.Средства и имущество ТСН

19.Права участников

20.Обязанности участников

21.Кворум

22.Регламент собрания, ход собрания.

23.Вступление новых участников

24.Прекращение членства

24.Прекращение членства

25.

1.Товарищество собственников недвижимости «Восток» по адресу : Россия, Ставропольский край, город Невинномысск, улица Дунаевского дом 3 А, именуемое в дальнейшем «Товарищество», является добровольным объединением граждан – собственников недвижимых вещей недвижимости или нескольких многоквартирных домов, земельных участков) созданные ими для совместного использования имущества (вещей) в силу закона находящегося в их общей собственности (или) в общем пользовании, созданном в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, других законодательных и иных нормативных актов и в соответствии с ФЗ №99 от 05.05.2014 года.

1.2.Полное и краткое официальное наименование Товарищества:

1.2.Полное и краткое официальное наименование Товарищества:

Товарищество собственников недвижимости «Восток»

ТСН «Восток»

Место нахождения Товарищества: Ставропольский край, город Невинномысск, улица Дунаевского, дом 3 А, офис 44.

1.3. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Товарищество имеет свою печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке и другие реквизиты.

2. ПРЕДМЕТ И ЦЕЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА.

2.1. Предметом деятельности Товарищества является совместное управления общим имуществом в многоквартирном доме (имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов);

Обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме;

Осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;

Общие принципы функционирования жилищного товарищества собственников недвижимости (99-ФЗ от 05.05.2014 г., ЖК РФ) Товарищество возникает на законных основаниях при выполнении условия отделения и продажи первого помещения. Товарищества нельзя "основать", "создать" без выполнения этого условия. Нельзя утверждать, что товарищества не существует, если это условие выполнено. Существование Товарищества зависит не от воли, а от фактов и является правоприемником ТСЖ «Восток». Жилищное товарищество собственников недвижимостью «Восток» не владеет отдельного имущества, но все ее имущество принадлежит отдельным владельцам жилых и нежилых помещений. Приобретение прав товариществом означает приобретение прав в пользу всех владельцев помещений, а права, приобретенные в пользу товарищества, становятся общей собственностью владельцев помещений. Обязанности товарищества являются обязанностями владельцев помещений, входящих в его состав.

Собственниками помещения, членами жилищного товарищества cобственников помещений «Восток» могут быть физические и юридические лица. Обязанности и полномочия всех этих собственников, связанные с обладанием помещений, одинаковы, пропорциональны доли в недвижимости.

2.2. Целями деятельности Товарищества являются:

2.2.1.содержание, обслуживание, эксплуатация, благоустройство и ремонт общего имущества, обеспечение совместного использования общего имущества; ;

2.2.2.Каждый собственник обязан полностью покрывать (финансировать) стоимость содержания помещения, а также вытекающую из его доли часть стоимости содержания, эксплуатации, развития общего общей собственности, в том числе прием платежей, оплата услуг ресурсоснабжающих (РСО) подрядных организаций, оформление документов для получения субсидий, дотаций, привлечение кредитов и займов.

2.2.3.Охрана общего имущества, прилегающей территории и малых архитектурных форм расположенных на ней, имущества собственников недвижимости. Владелец помещения имеет право пользования своей собственностью в соответствии с правилами совместного проживания: не имеет права, например, уничтожить свою собственность, поскольку невозможно отделить ее от собственности других лиц. Владелец, вопиющим образом нарушающий правила совместного проживания, может в судебном порядке быть лишенным собственности на помещение.

2.2.4.Содержание и благоустройство прилегающей территории, текущий или капитальный ремонт недвижимости собственников и общего имущества;

2.2.5. Оформление прав на объекты недвижимости, строительства и реконструкции объектов недвижимости;

2.2.6. Ведение реестра собственников и владельцев недвижимости:

2.2.7.Передача в аренду и (или) пользование общего имущества, помещений, фасадов,элементов зданий, прилегающей территории;

2.2.8.Представление интересов собственников и владельцев помещений в отношениях с третьими лицами по вопросам деятельности Товарищества, консультирования собственников и владельцев по вопросам деятельности Товарищества.

2.2.9. Для достижения целей, предусмотренных настоящим Уставом, Товарищество вправе заниматься хозяйственной и осуществлять иную деятельность не запрещенную законодательством РФ и соответствующие целям Товарищества;

Доход от хозяйственной деятельности Товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды расходуемые на цели, предусмотренные настоящим Уставом или иные цели решением Общего собрания.

.

2.2.10.Каждый собственник участвует в принятии решений, касающихся управления общей недвижимостью. На основании решения Общего собрания членов Товарищества, принятого в виде постановлений ,путем голосования. Владелец обладает таким голосом, какова его доля в недвижимости. Постановление является действительным, если за его принятие

Лист2

проголосует более 50% долей. Его выполнение обязательно для всех собственников, в том числе тех, которые были против его принятия.

2.2.11.Наниматели помещения не входят в состав товарищества и не могут как-либо влиять на его деятельность. Участником товарищества является только собственник. Он имеет право сдать свое помещение и получать доход от сдачи внаем. При этом он отвечает за своих нанимателей и их поведение.

Каждый собственник в части, соответствующей его долям, несет ответственность за обязательства товарищества. Если увеличенные обязанности вытекают с вины других лиц, товарищество или его член может добиваться удовлетворения путем гражданского процесса (через суд), однако процесс не освобождает его от ответственности за выполнение обязательств.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСН в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Права и обязанности собственников помещений

Основные права и обязанности собственников определены в уставе Гражданского кодекса (140 ГК).

Товарищество вправе:

3.1.Владелец помещения имеет право

соучаствовать в использовании общей недвижимости в соответствии с ее предназначением. Денежные и иные доходы от общей недвижимости служат для покрытия расходов, связанных с ее эксплуатацией (такого обязательства нет в ГК), а в части, превышающей эти потребности, полагаются собственником помещений пропорционально их долям, при определении сметы доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальнвй ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд в таких самых пропорциях владельцы помещений несут расходы и обязательства, связанные с содержанием общей недвижимости, которые не покрываются денежными и иными доходами. Доходами от общей недвижимости являются, например, плата за использование стены здания для размещения рекламы, сдача в наем части лестничных площадок для осуществления хозяйственной деятельности или для иных потребностей нанимателя, сдача в наем части крыши для антенны сотовой связи и т. д.

3.2. Устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год Товарищество размеры платежей и взносов для каждого собственника недвижимости в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество;

3.3.Собственник несет расходы, связанные с содержанием его помещения, он обязан содержать свое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать домашний порядок, участвовать в расходах, связанных с содержанием общей недвижимости, использовать ее так, чтобы не затруднять использования другими совладельцами, а также сотрудничать с ними в защите общего имущества. По требованию правления (органов домоуправления) собственник помещения обязан предоставлять доступ к своему помещению, когда это является необходимым для консервации, ремонта или устранения аварии в общей недвижимости, а также в целях оснащения здания, его части или других помещений дополнительными инженерными сетями ,и сооружениями и системами. Эти обязанности введены, принимая во внимание слаженное совместное проживание жителей одного дома.

Кроме определенных в уставе обязанностей собственников, собственники должны поддерживать "домашний порядок". Названные таким образом принципы не предусмотрены в другом

Лист3

юридическом акте, поэтому подобные правила может определять само Товарищество.

Товарищества очень по-разному определяют эти правила. Это может быть список общепринятых принципов совместного проживания, а может быть очень подробно проработанный товариществом "регламент", определяющий например оборудованные места курения, дни и часы чистки ковров, дни и часы проведения ремонта, который может нарушать покой других жильцов, подробные указания касающиеся выгула собак, и т. п. Такие правила становятся обязательными в момент принятия утверждающего их постановления.

4. Расходы на управление общей недвижимостью

Расходы по управлению общим недвижимым имуществом, которые пропорционально долям несет собственник помещения, состоят в частности из:

4.1.Управление многоквартирным домом : расходов на текущий ремонт и консервацию;

Участие в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома

4.2. Предоставление коммунальных услуг;

оплаты за электроэнергию, тепловую энергию, газо- и водоснабжение и водоотведения в части, касающейся общего недвижимого имущества, а также платы за коллективную антенну и лифт и иное если многоквартирный дом (МКД ) оснащен таким оборудованием;

4.3. Осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества страхования, налогов и других публично-правовых расходов, если таковые не покрываются собственниками отдельных помещений самостоятельно;

4.4.Расходов на поддержание чистоты и порядка.

4.5. Вознаграждение членам правления либо председателю правления, управляющему домом, недвижимостью

С целью покрытия расходов на управление собственники помещений совершают авансовые взносы в форме текущих платежей до 10 числа каждого месяца. Величина аванса определяется товариществом путем утверждения на основе предложений органов самоуправления. Устав ввел форму аванса, потому что по окончании отчетного периода (календарный год) следует рассчитать фактические расходы управления общей недвижимостью и вернуть переплаты, если они возникают. Если аванс не покрывал фактических расходов, он должен быть увеличен до необходимого объема принятием постановления. Собственник не может уклоняться от доплаты к заниженному авансу, если в этом появится потребность, поскольку он обязан покрывать все расходы, связанные с содержанием общей недвижимости

Поскольку все расходы по управлению недвижимостью совместно несут только владельцы, могут появиться проблемы с добыванием нужных средств на оплату дорогостоящих ремонтов. Такие виды работ как замена покрытия крыши, установка лифтового, теплорегулирующего или газового оборудования поглощают такие средства, что владельцы – физические лица не могут себе позволить такие большие единовременные расходы. Поэтому товарищество накапливает средства в отдельном специальном ремонтном фонде, собирая на плановый ремонт в течение нескольких лет, чтобы сделать его возможным.

Лист 4

Количественный критерий

Число членов ТСН, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Срок деятельности

Без ограничения

Участники

1.Собственники жилых и нежилых помещений

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме

в случае, если осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Хозяйственная деятельность

5. Ответственность владельцев за совместную недвижимость

5.1.По обязательствам, касающимся общей недвижимости, отвечает жилищное товарищество без ограничений, а каждый владелец помещения – в части, соответствующей его доле в этой недвижимости. Если правление(орган домоуправления) подписал от имени товарищества соглашение или иное обязательство, касающееся общей недвижимости и порождающее финансовые последствия, товарищество должно эти обязательства выполнить. Если владелец не согласен с решением органа домоуправления, это не освобождает его от покрытия долга. Но он может добиваться разрешения спора в судебном порядке в гражданском процессе.

5.2.Оплаты причитающихся сумм, связанных с управлением, можно добиваться в производстве (судебном), не взирая на их величину. Если владелец помещения длительное время опаздывает со своими платежами или вопиющим образом выступает против обязывающего домашнего порядка, или своим неправильным поведением затрудняет использования других помещений или общей недвижимости, жилищное товарищество может в процессуальном порядке добиваться продажи помещения на аукционе на основе положений Гражданского процессуального кодекса о принудительном взыскании недвижимости. Владельцу, помещение которого продано, не полагается право на помещение взамен. После продажи помещения на аукционе из полученных средств будут покрыты все обязательства бывшего владельца, а также стоимость процесса. Оставшиеся средства

Лист5

будут ему возвращены. Такая форма защиты товарищества кажется очень строгой, однако подчас это единственный способ покрыть обязательства владельца.

5.3.Товарищество несет также гражданскую ответственность за вред, причиненный третьим лицам. Если из-за заливания водой из общего водопровода будет повреждено имущество, или кто-то получит травму, упав на скользком полу или поврежденной лестнице, может добиваться возмещения ущерба от товарищества в частном порядке или через суд. Товарищество должно считаться с такими затратами и приобрести подходящую страховку, чтобы не платить в подобных случаях.

5. 3.1.На основании решения общего собрания членов ТСН «Восток» доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества

5.4.Устав позволяет владельцам помещений в соглашении о выделении собственности на помещении или в соглашении, заключенном позднее в форме нотариального акта, определить какой угодно способ управления общей недвижимостью (право собственника), а в частности могут доверить управление физическому или юридическому лицу. Если способ управления не определен каким-то особенным образом, применяются правила, применяемые в ЖК РФ.

5.5.Орган домоуправления руководит делами товарищества недвижимости и представляет его как в отношениях с внешним миром, так и в отношениях между товариществом и владельцами помещений. Если такой орган состоит из нескольких лиц, то выражение его воли должно быть составлено как минимум двумя его членами. Орган домоуправления на основе своих полномочий издает объявления с целью исполнения постановлений, имеющих последствия для владельцев всех помещений. Деятельность в рамках текущего управления проводится органом домоуправления самостоятельно. Действия органа должны соответствовать ожиданиям товарищества, поэтому он выбирается среди членов товарищества. Для совершения органом домоуправления действия, превышающего полномочия текущего управления, необходимо постановление большинства собственников помещений, выражающее согласие на выполнение действия и наделяющее правление полномочиями на заключение в предусмотренной зако

законодательством форме договоров по осуществлению мероприятий, выходящих за рамки текущего управления.

6.Действиями, выходящими за рамки текущего управления, в частности являются:

1) установление денежного вознаграждения правлению или управляющему общей недвижимостью;

2) принятие годового хозяйственного плана;

3) установление размера взносов на покрытие расходов, связанных с управлением;

4) изменение предназначения части общего недвижимого имущества;

Лист 6

5) выражение согласия на надстройку либо перестройку общего недвижимого имущества, на выделение права собственности на помещение, возникшее в результате надстройки либо перестройки и распоряжение этим помещением, а также на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе, вытекающее из появления нового помещения в надстроенной либо перестроенной части,

5a) выражение согласия на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе,

6) раздел общего недвижимого имущества,

6a) приобретение недвижимого имущества,

7) предъявление иска владельцу помещения, имеющему задолженность по оплатам или ведущему себя недопустимо,

8) установление в случаях, не регулируемых законодательно, части расходов, связанных с эксплуатацией устройств либо части здания, находящихся как в пользовании отдельных собственников помещений, так и в общем пользовании собственников по крайней мере двух помещений, которые будут включены в расходы по управлению общим недвижимым имуществом,

9) установление того, в каких границах и каким образом правление либо управляющий ведет вне бухгалтерский учет расходов на управление общей недвижимостью, авансов на покрытие этих расходов, а также иных расчетов, связанных с общей недвижимостью.

. 7. Постановления жилищного товарищества недвижимостью «Восток»

Единственной предусмотренной в законе формой принятия решений владельцами об общей недвижимости являются постановления.

Постановления владельцев помещений принимаются либо на собрании, либо путем индивидуального сбора голосов правлением;

постановление может быть результатом голосования частично на собрании, частично проведенного путем индивидуального сбора голосов

Возможность такого принятия постановлений вытекает из того факта, что на собрание может прийти недостаточное количество владельцев помещений для того, чтобы постановление стало действительным. Чтобы товарищество могло эффективно функционировать, орган домоуправления может "довести до конца" голосование, посетив отсутствующих владельцев. Срок окончания такого голосования не определен, однако принятое таким способом постановление может быть реализовано, если о содержании постановления, принятого с участием голосов, собранных индивидуально, каждому собственнику помещения будет сообщено письменно.

Постановления принимаются большинством голосов собственников помещений, которое рассчитывается пропорционально величине долей (для принятия нужно больше 50% долей сумма

Лист 7

долей в общей недвижимости не равна 1 или большинство долей принадлежит одному владельцу либо эти два условия выполняются одновременно, голосование по принципу, что на одного владельца приходится один голос, проводится каждый раз по требованию владельцев помещений, на долю которых приходится не менее 1/5 долей в общей недвижимости. Речь идет не о числе помещений, а о числе владельцев без учета того, сколько помещений в этой недвижимости имеют эти владельцы. Такое голосование, особенно в случае, когда причиной голосования является большинство долей, принадлежащих одному владельцу, не является до конца справедливым, поскольку возможность решения должна быть пропорциональна доле в недвижимости (оплаты и ответственность пропорциональны этим долям). Однако в определенных случаях, например когда владелец большинства долей избегает участвовать в собраниях, дает шанс на принятие решения.

Устав ТСН «Восток» дает возможность разрешать в судебном порядке вопросы, касающиеся общей недвижимости, в целях обеспечения добросовестного управления этой недвижимостью. Поэтому если постановление не будет принято из-за невозможности получить большинство голосов собственников помещений, правление (орган домоуправления или управляющий) может требовать решения через суд, который вынесет приговор учитывая цели предполагаемого действия, а также интересы всех собственников. Также и владельцы помещений, не удовлетворенные принятым постановлением, могут обжаловать его в суде по причине несоответствия законодательству либо коллективному договору собственников, или если постановление нарушает принципы добросовестного управления общей недвижимостью или иным способом нарушает интересы собственника. Обжалование постановления возможно в течение 6 недель от дня его принятия на собрании коллектива собственников или от дня уведомления истца о содержании постановления, принятого при индивидуальном сборе голосов

Если орган домоуправления не был избран или несмотря на избрание не выполняет своих обязанностей или нарушает принципы добросовестного хозяйствования, каждый владелец может требовать назначения принудительного управляющего через суд, который определит область его полномочий, а также размер вознаграждения. Суд отзовет управляющего, когда исчезнут причины его назначения.

Владелец помещения, выполняющий обязанности члена органа домоуправления, может требовать от товарищества вознаграждения, соответствующего обоснованным трудозатратам.

8.Права юридического лица

1) заключать договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели;

Лист 8

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСН «Восток» в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

ТСН может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Лист 9

9.ТСН «Восток» обязано:

1) обеспечивать выполнение требований законодательства, а также устава товарищества;

2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общег

общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ;

10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

10.Финансовые дела товарищества

Добросовестное управление общей недвижимостью требует правильного ведения бухгалтерии и финансовой отчетности. Правление (орган домоуправления , управляющий) обязан для каждого общего объекта недвижимости, определенного жилищным товариществом, вести внебухгалтерский учет расходов на управление общим объектом недвижимости и авансов на покрытие этих расходов, а

Лист 10

также иных расчетов, связанных с общей недвижимостью. Способ ведения такого учета может определить товарищество силой постановления .Однако из финансовых уставов вытекает, что фактически это должна быть полная бухгалтерия. Учет должен вестись настолько подробно и точно, чтобы на его основе можно было вести взыскание задолженностей в суде.

Расчетным периодом жилищного товарищества является календарный год.

Домоуправление обязано осуществлять расчеты через банковский счет, составлять для владельцев помещений годовые отчеты о своей деятельности, с этой целью созывать собрание общества жильцов как минимум раз в год, не позднее чем в первом квартале каждого года. Темами собрания должны быть в частности следующие:

-Утверждение годового плана хозяйственного управления общей недвижимостью,

-отчет органа домоуправления и принятие постановления в вопросе одобрения его деятельности. -Годовой отчет должен содержать подробные расчеты расходов и оплат на счет товарищества и быть подготовленным таким образом, чтобы имелась возможность его использования при разработке хозяйственного плана на следующий год. Владельцы принимают постановление по вопросу одобрения управляющих на основе проведенной ими деятельности. –Право контролировать деятельность органа домоуправления имеет каждый собственник помещения.

В случае, когда орган домоуправления не созвал собрание общества владельцев помещений в срок, годовое собрание может созвать любой из собственников.

Собрание собственников в случае надобности может быть также созвано органом правления (домоуправления) или по предложению собственников, владеющих как минимум 1/10 долей в недвижимости, тоже через правление ( домоуправление).

Как минимум за неделю перед датой собрания собственников орган домоуправления уведомляет об этом собрании в письменной форме каждого владельца помещения. В уведомлении следует указать день, время, место и порядок обсуждения вопросов. В случае предполагаемого изменения взаимных прав и обязанностей владельцев помещений следует также указать эти изменения. Если срок созыва собрания не соблюден или если орган домоуправления будет не в состоянии привести обоснования того, что правильным образом созвал собрание, очевидно можно будет отменить принятые постановления.

11.Техническая документация объекта недвижимости ( МКД Дунаевского 3 А)

Орган домоуправления обязан от имени товарищества жильцов приготовить протокол приемки объекта недвижимости и его технической документации (строительной, приемной, и паспорта объекта строительства) хранить техническую документацию здания, а также вести и обновлять список владельцев помещений и принадлежащих им долей в общей недвижимости. Важной является проверка принимаемой документации необходимой при расчете долей в недвижимости. Орган домоуправления обязан предпринять действия, направленные на разработку или доработку

Лист 11

технической документации здания и расчета затрат на ее разработку или доработку. Расходы на разработку или доработку технической документации здания ложатся на:

-до момента выделения в собственность последнего помещения – на прежнего владельца недвижимости,

-после выделения в собственность последнего помещения – на всех владельцев помещений в пропорциях, соответствующих их долям в общей недвижимости.

12.Споры, внутренние проблемы

Жилищное товарищество с точки зрения права есть частное лицо. Является товариществом владельцев, которые друг перед другом ответственны за свое поведение согласно Гражданскому кодексу и Гражданскому процессуальному кодексу. Кроме того, для товарищества жильцов правовые акты и Устав создают основы отношений с другими лицами, как физическими так и юридическими. Не существует каких-либо определенных отношений между жилищным товариществом и единицами территориального самоуправления, публичной администрацией или иными органами самоуправления. Не существует также надзорных или контролирующих органов, которым жилищное товарищество должно подчиняться. Существуют органы надзора за строительством, которые могут проконтролировать техническое состояние здания и наказать товарищество за неудовлетворительное техническое состояние а также предписать изменить это состояние; органы финансового контроля, которые могут проверить правильность ведения бухгалтерского учета и оплаты налогов. Однако ни одна организация не имеет прав контроля товарищества. Поэтому всякие проблемы, споры и недоразумения должны быть решены частным способом (здесь очень много зависит от личности членов домоуправления и совладельцев всего объекта недвижимости). Если такое решение проблемы будет невозможным, разрешить проблемы товарищества и его членов может только суд.

Расходы по содержанию собственности ложатся на владельца, а общей недвижимости – на товарищество. В момент при предоставлении коммунальных услуг; системы водо-, газоснабжения, канализации и центрального отопления перестают быть общими, а становятся частной собственностью. Если в случае водо- и газоснабжения разделение кажется простым: центральная труба является общей, а распределяющая в помещение – частной, иногда считается, что общей является до перекрывающего вентиля, а после него – частная, то в случае центрального отопления проблем было гораздо больше. Следует признать, что батарея в помещении должна быть частной, но изменение регуляции такой батареи или ее полное отключение изменяет параметры во всем здании, хотя помещение лишенное батареи, и далее использует общее тепло благодаря его проникновению через стены.