продолжение Лист 5-9

текущего управления.

Действиями, выходящими за рамки текущего управления, в частности являются:

1) установление денежного вознаграждения правлению или управляющему общей недвижимостью;

2) принятие годового хозяйственного плана;

3) установление размера взносов на покрытие расходов, связанных с управлением;

4) изменение предназначения части общего недвижимого имущества;

Лист 6

5) выражение согласия на надстройку либо перестройку общего недвижимого имущества, на выделение права собственности на помещение, возникшее в результате надстройки либо перестройки и распоряжение этим помещением, а также на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе, вытекающее из появления нового помещения в надстроенной либо перестроенной части,

5a) выражение согласия на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе,

6) раздел общего недвижимого имущества,

6a) приобретение недвижимого имущества,

7) предъявление иска владельцу помещения, имеющему задолженность по оплатам или ведущему себя недопустимо,

8) установление в случаях, не регулируемых законодательно, части расходов, связанных с эксплуатацией устройств либо части здания, находящихся как в пользовании отдельных собственников помещений, так и в общем пользовании собственников по крайней мере двух помещений, которые будут включены в расходы по управлению общим недвижимым имуществом,

9) установление того, в каких границах и каким образом правление либо управляющий ведет вне бухгалтерский учет расходов на управление общей недвижимостью, авансов на покрытие этих расходов, а также иных расчетов, связанных с общей недвижимостью.

7. Постановления жилищного товарищества недвижимостью «Восток»

Единственной предусмотренной в законе формой принятия решений владельцами об общей недвижимости являются постановления.

Постановления владельцев помещений принимаются либо на собрании, либо путем индивидуального сбора голосов правлением;

постановление может быть результатом голосования частично на собрании, частично проведенного путем индивидуального сбора голосов

Возможность такого принятия постановлений вытекает из того факта, что на собрание может прийти недостаточное количество владельцев помещений для того, чтобы постановление стало действительным. Чтобы товарищество могло эффективно функционировать, орган домоуправления может "довести до конца" голосование, посетив отсутствующих владельцев. Срок окончания такого голосования не определен, однако принятое таким способом постановление может быть реализовано, если о содержании постановления, принятого с участием голосов, собранных индивидуально, каждому собственнику помещения будет сообщено письменно.

Постановления принимаются большинством голосов собственников помещений, которое рассчитывается пропорционально величине долей (для принятия нужно больше 50% долей сумма

Лист 7

долей в общей недвижимости не равна 1 или большинство долей принадлежит одному владельцу либо эти два условия выполняются одновременно, голосование по принципу, что на одного владельца приходится один голос, проводится каждый раз по требованию владельцев помещений, на долю которых приходится не менее 1/5 долей в общей недвижимости. Речь идет не о числе помещений, а о числе владельцев без учета того, сколько помещений в этой недвижимости имеют эти владельцы. Такое голосование, особенно в случае, когда причиной голосования является большинство долей, принадлежащих одному владельцу, не является до конца справедливым, поскольку возможность решения должна быть пропорциональна доле в недвижимости (оплаты и ответственность пропорциональны этим долям). Однако в определенных случаях, например когда владелец большинства долей избегает участвовать в собраниях, дает шанс на принятие решения.

Устав ТСН «Восток» дает возможность разрешать в судебном порядке вопросы, касающиеся общей недвижимости, в целях обеспечения добросовестного управления этой недвижимостью. Поэтому если постановление не будет принято из-за невозможности получить большинство голосов собственников помещений, правление (орган домоуправления или управляющий) может требовать решения через суд, который вынесет приговор учитывая цели предполагаемого действия, а также интересы всех собственников. Также и владельцы помещений, не удовлетворенные принятым постановлением, могут обжаловать его в суде по причине несоответствия законодательству либо коллективному договору собственников, или если постановление нарушает принципы добросовестного управления общей недвижимостью или иным способом нарушает интересы собственника. Обжалование постановления возможно в течение 6 недель от дня его принятия на собрании коллектива собственников или от дня уведомления истца о содержании постановления, принятого при индивидуальном сборе голосов

Если орган домоуправления не был избран или несмотря на избрание не выполняет своих обязанностей или нарушает принципы добросовестного хозяйствования, каждый владелец может требовать назначения принудительного управляющего через суд, который определит область его полномочий, а также размер вознаграждения. Суд отзовет управляющего, когда исчезнут причины его назначения.

Владелец помещения, выполняющий обязанности члена органа домоуправления, может требовать от товарищества вознаграждения, соответствующего обоснованным трудозатратам.

Права юридического лица

1) заключать договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели;

Лист 8

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСН в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

ТСН может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Лист 9

ТСН обязано:

1) обеспечивать выполнение требований законодательства, а также устава товарищества;

2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ;

10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Финансовые дела товарищества

Добросовестное управление общей недвижимостью требует правильного ведения бухгалтерии и финансовой отчетности. Правление (орган домоуправления , управляющий) обязан для каждого общего объекта недвижимости, определенного жилищным товариществом, вести внебухгалтерский учет расходов на управление общим объектом недвижимости и авансов на покрытие этих расходов, а