Продолжение Лист 10-17

Лист 10

также иных расчетов, связанных с общей недвижимостью. Способ ведения такого учета может определить товарищество силой постановления .Однако из финансовых уставов вытекает, что фактически это должна быть полная бухгалтерия. Учет должен вестись настолько подробно и точно, чтобы на его основе можно было вести взыскание задолженностей в суде.

Расчетным периодом жилищного товарищества является календарный год.

Домоуправление обязано осуществлять расчеты через банковский счет, составлять для владельцев помещений годовые отчеты о своей деятельности, с этой целью созывать собрание общества жильцов как минимум раз в год, не позднее чем в первом квартале каждого года. Темами собрания должны быть в частности следующие:

-Утверждение годового плана хозяйственного управления общей недвижимостью,

-отчет органа домоуправления и принятие постановления в вопросе одобрения его деятельности. -Годовой отчет должен содержать подробные расчеты расходов и оплат на счет товарищества и быть подготовленным таким образом, чтобы имелась возможность его использования при разработке хозяйственного плана на следующий год. Владельцы принимают постановление по вопросу одобрения управляющих на основе проведенной ими деятельности. –Право контролировать деятельность органа домоуправления имеет каждый собственник помещения.

В случае, когда орган домоуправления не созвал собрание общества владельцев помещений в срок, годовое собрание может созвать любой из собственников.

Собрание собственников в случае надобности может быть также созвано органом правления (домоуправления) или по предложению собственников, владеющих как минимум 1/10 долей в недвижимости, тоже через правление ( домоуправление).

Как минимум за неделю перед датой собрания собственников орган домоуправления уведомляет об этом собрании в письменной форме каждого владельца помещения. В уведомлении следует указать день, время, место и порядок обсуждения вопросов. В случае предполагаемого изменения взаимных прав и обязанностей владельцев помещений следует также указать эти изменения. Если срок созыва собрания не соблюден или если орган домоуправления будет не в состоянии привести обоснования того, что правильным образом созвал собрание, очевидно можно будет отменить принятые постановления.

Техническая документация объекта недвижимости

Орган домоуправления обязан от имени товарищества жильцов приготовить протокол приемки объекта недвижимости и его технической документации (строительной, приемной, и паспорта объекта строительства) хранить техническую документацию здания, а также вести и обновлять список владельцев помещений и принадлежащих им долей в общей недвижимости. Важной является проверка принимаемой документации необходимой при расчете долей в недвижимости. Орган домоуправления обязан предпринять действия, направленные на разработку или доработку

Лист 11

технической документации здания и расчета затрат на ее разработку или доработку. Расходы на разработку или доработку технической документации здания ложатся на:

-до момента выделения в собственность последнего помещения – на прежнего владельца недвижимости,

-после выделения в собственность последнего помещения – на всех владельцев помещений в пропорциях, соответствующих их долям в общей недвижимости.

Споры, внутренние проблемы

Жилищное товарищество с точки зрения права есть частное лицо. Является товариществом владельцев, которые друг перед другом ответственны за свое поведение согласно Гражданскому кодексу и Гражданскому процессуальному кодексу. Кроме того, для товарищества жильцов правовые акты и Устав создают основы отношений с другими лицами, как физическими так и юридическими. Не существует каких-либо определенных отношений между жилищным товариществом и единицами территориального самоуправления, публичной администрацией или иными органами самоуправления. Не существует также надзорных или контролирующих органов, которым жилищное товарищество должно подчиняться. Существуют органы надзора за строительством, которые могут проконтролировать техническое состояние здания и наказать товарищество за неудовлетворительное техническое состояние а также предписать изменить это состояние; органы финансового контроля, которые могут проверить правильность ведения бухгалтерского учета и оплаты налогов. Однако ни одна организация не имеет прав контроля товарищества. Поэтому всякие проблемы, споры и недоразумения должны быть решены частным способом (здесь очень много зависит от личности членов домоуправления и совладельцев всего объекта недвижимости). Если такое решение проблемы будет невозможным, разрешить проблемы товарищества и его членов может только суд.

Расходы по содержанию собственности ложатся на владельца, а общей недвижимости – на товарищество. В момент при предоставлении коммунальных услуг; системы водо-, газоснабжения, канализации и центрального отопления перестают быть общими, а становятся частной собственностью. Если в случае водо- и газоснабжения разделение кажется простым: центральная труба является общей, а распределяющая в помещение – частной, иногда считается, что общей является до перекрывающего вентиля, а после него – частная, то в случае центрального отопления проблем было гораздо больше. Следует признать, что батарея в помещении должна быть частной, но изменение регуляции такой батареи или ее полное отключение изменяет параметры во всем здании, хотя помещение лишенное батареи, и далее использует общее тепло благодаря его проникновению через стены.

Пример: система центрального отопления является устройством, которое не служит исключительно на пользу собственников помещений, а является общей системой (целиком) и без согласия остальных собственников нельзя отключать помещения от сети и устанавливать другой вид отопления. Похожая проблема касается балконов. Если на все помещения были установлены балконы, а в связи с их техническим состоянием требуется выполнить ремонт, кто должен за него заплатить. С одной стороны, балкон можно считать частной собственностью, поскольку им пользуется только владелец

Лист 12

помещения, с другой – является частью фасада, который является общим, часто также фрагментом конструкции здания, тоже общей, и так балкон трактуется уставом Строительный кодекс. Суд решил спор так, что элементы конструкции балкона признал общими частями, а отделку пола и балюстраду – частной частью, и так предписал покрыть стоимость ремонта.

Юридические основы, управляющий недвижимостью

Функционирование жилищного товарищества опирается на Устав о собственности на помещения, а также уставы Гражданский кодекс и Кодекс гражданского делопроизводства. Это основные юридические акты, но не единственные юридические документы, подробно определяющие другие вопросы, связанные с жизнью жилищного товарищества. Следует вспомнить уставы, связанные непосредственно с недвижимостью: Устав об управлении объектами недвижимости и Устав о планировании и территориальном хозяйствовании, Устав об охране прав нанимателей жилья, жилищном фонде . Изменении Гражданского кодекса; юридические акты, касающиеся зданий и помещений: Устав Строительный закон и Распоряжение Министра Минстроя в вопросе технических условий, каким должны соответствовать здания и их местоположение; отраслевые юридические акты, связанные с инженерными системами: электрическими, газовыми, водными, тепловыми; финансовые: Бухгалтерский и Налоговый учет,, Налоговый кодекс, о подоходном налоге с юридических лиц, о подоходном налоге с физических лиц, о налоге на товары и услуги, и другие.

Поскольку управление зданием требует профессионализма и знания множества предписаний, орган домоуправления не всегда гарантирует товариществу, что будет обо всем помнить, что проведет в срок требуемые по закону осмотры или правильно выберет исполнителей ремонта, не подвергая товарищество риску слишком высоких затрат на ремонт, а ремонт будет выполнен добросовестно. Чтобы избежать таких проблем, товарищество может поручить функции управления/администрирования специализированной фирме. Устав об управлении объектами недвижимости (ст. 184 – 190) вызвал к жизни профессию управляющего недвижимостью. Управление недвижимостью есть профессиональная деятельность, которой занимаются специально обученные лица.

Управляющим недвижимостью является физическое лицо, имеющее профессиональную лицензию, выданную в порядке, прописанном в уставе. Предприниматели могут осуществлять деятельность в области управления недвижимостью, если работа в этой области будет выполняться управляющими недвижимостью, или при условии приема на работу лицензированного управляющего.

Профессиональное управление недвижимостью основано на принятии решений и выполнении действий, имеющих целью обеспечить компетентное экономико-финансовое хозяйствование недвижимостью, а также обеспечить безопасность использования и правильную эксплуатацию недвижимости, в том числе текущего администрирования недвижимостью, также как и действий,

Лист 13

направленных на содержание недвижимости в неухудшающемся состоянии в соответствии с ее предназначением, а также обоснованного инвестирования в эту недвижимость.

Управляющий недвижимостью или предприниматель действуют на основе соглашения об управлении недвижимость, заключенном с ее владельцем, жилищным товариществом. Соглашение требует письменной формы под угрозой недействительности. В соглашении указывается управляющий недвижимостью, профессионально ответственный за его выполнение, а также номер его профессиональной лицензии. В соглашении помещается свидетельство о страховании гражданской ответственности от ущерба, причиненного в связи с осуществлением деятельности по управлению недвижимостью.

Управляющий недвижимостью обязан выполнять работу в соответствии с принципами, вытекающими из положений права и профессиональными стандартами с особой старательностью, соответствующей профессиональному характеру этой деятельности, а также с принципами профессиональной этики. Он также обязан руководствоваться принципом охраны интересов лиц, в пользу которых ведет эту деятельность.

Принятие на работу управляющего не означает ликвидацию органа домоуправления. Он продолжает функционировать и выполнять обязанности, возложенные на него Уставом , с помощью управляющего. Несмотря на расходы на зарплату управляющему, товарищество как правило тратит меньше денег при использовании его услуг, поскольку не платит за ошибки, связанные с недостатком знаний или опыта.

Реорганизация Реорганизация в ТСН (ТСЖ)

Органы управления

1) общее собрание членов ТСЖ;

2) правление;

3) председатель (в ЖК РФ как орган управления не указан).

4) ревизионная комиссия (ревизор)

Особенности управления

1. К компетенции общего собрания членов ТСН относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления

Лист 14

товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

12) другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо вышеуказанных также может быть отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

2. В ТСН создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

Лист15

По решению высшего органа ТСН полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

2.1. Правление принимает решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Управление общей частью

3. Виды деятельности

Управление общей вещью основано на принятии различных решений и совершения различного рода действий, касающихся предмета общего права. В жилищном товариществе недвижимости «Восток» общим правом для собственников помещений охвачена общая недвижимость. В соответствии с определением, содержащемся в ст. 22 действующего в нашей стране устава о собственности на помещения (который будет многократно упоминаться далее в тексте), выделяются два вида действий по управлению жилищного товарищества: действия текущего управления и действия, превышающие полномочия текущего управления.

Действия, связанные с текущим управлением:

-это все действия, не определенные в приведенном выше уставе как действия, превышающие границы текущего управления. Устав о собственности на помещения не перечисляет всех действий, превышающих границы "текущего управления" и поэтому определение действий текущего управления становится обязательным. В повседневном понимании действиями текущего управления являются те, которые связаны с решениями текущих вопросов, касающихся эксплуатации недвижимости, в том числе в частности:

- работа направленная на надлежащую консервацию инженерных систем и сооружений, элементов МКД, принадлежащих к общей недвижимости, а также выполнение требуемых по закону осмотров, контроля, а также ремонта и других работ, связанных с техническим обслуживанием общей недвижимости, обеспечивая бесперебойное использование собственниками помещений электричества, освещения, отопления, холодной и горячей воды, телекоммуникации, телевидения, лифтов, систем охраны и иных систем, входящих в оснащение недвижимости;

- заключение соглашений на коммунальные услуги, а также на выполнение услуг для товарищества собственников недвижимости , таких как: консервация и ремонтное обслуживание, специализированный надзор и осмотры, экспертизы и другие подобного характера;

- ведение бухгалтерской отчетности Товарищества в соответствии с правилами, принятыми товариществом собственников недвижимости, в том числе в частности: расчет стоимости содержания общей недвижимости вместе со стоимостью услуг (теплоэнергия, водоснабжение и канализация, вывоз мусора и т. д.) на основе показаний счетчиков, а в случае их отсутствия – в соответствии с принадлежащими собственникам помещений долями в общей недвижимости, оплаты расходов

Лист16

собственниками помещений и нанимателями общей площади, регулирование текущих финансовых обязательств Товарищества;

- постоянное содержание общей недвижимости в чистоте и порядке, т.е. на прилегающем к объекту недвижимости тротуаре и подходах к зданию (даже тогда, когда они находятся за пределами земельного участка, принадлежащего к недвижимости), в помещениях здания, используемых владельцами помещения а также на территориях (в т. ч. зеленых территориях), находящихся в границах надела земли, принадлежащей к объекту недвижимости.

Действия, связанные с текущим управлением, отличает то, что они могут быть поручены, например, фирме, администрирующей недвижимость. В таком случае Орган управления точно определяет область этих действий и соответствующие полномочия для "Администратора" в заключаемом с этой целью соглашении об администрировании общей недвижимости, однако сам имеет обязанность надзора за правильностью и компетентностью выполнения администратором доверенных ему действий и обязанностей.

Действия, превышающие полномочия текущего управления

Отличной от совершения в жилищном товариществе действий текущего управления, для выполнения которых не требуется ссылаться на большинство совладельцев, рассчитанное в соответствии с величиной долей, является реализация действий, превышающих полномочия текущего управления. Реализация каждого из действий, превышающего полномочия текущего управления, требует согласия большинства (больше чем половины) совладельцев, рассчитанного в соответствии с величиной долей в общей недвижимости.

Устав ТСН «Восток» устанавливает действия превышающие полномочия текущего управления:

• Установление величины вознаграждения органу домоуправления или управляющему общей недвижимостью;

• Принятие годового хозяйственного плана;

• Установление размера взносов на покрытие расходов, связанных с управлением,

• Изменение предназначения части общего недвижимого имущества,

• Выражение ,согласия на надстройку либо перестройку общего недвижимого имущества, на выделение права собственности на помещение, возникшее в результате надстройки либо перестройки и распоряжение этим помещением, а также на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе, вытекающее из появления нового помещения в надстроенной либо перестроенной части;

• Выражение согласия на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе;

• Раздел общего недвижимого имущества;

• Приобретение недвижимого имущества;

Лист 17

•Предъявление иска.

• Установление в случаях, не регулируемых законодательно, части расходов, связанных с эксплуатацией инженерных систем и устройств либо части здания, находящихся как в пользовании отдельных собственников помещений, так и в общем пользовании собственников по крайней мере двух помещений, которые будут отнесены на расходы по управлению общим недвижимым имуществом;

• Выражение согласия на имущественный раздел земельного участка, застроенного более чем одним жилым домом и связанное в том числе с изменением долей в общей недвижимости, а также установление размера долей во вновь возникших, выделенных общих объектов недвижимости;

• Установление того, в каких границах и каким образом правление либо управляющий, которому доверено управление общей недвижимостью ведет внебухгалтерсикй учет расходов на управление общей недвижимостью, взносов на покрытие этих расходов, а также иных расчетов, связанных с общей недвижимостью.

При том , что действительность в значительной мере расширяет список действий, которые требуют согласия большинства владельцев помещений, выраженного в постановлении. Не получится дать определение, которое бы исчерпывало намерения законодателя, поэтому следует руководствоваться общепринятыми доктринами и судебной практикой в этой области, которые говорят, что все действия, несвязанные с решением текущих вопросов, касающихся повседневной эксплуатации вещи и содержанием ее в не ухудшающемся состоянии в рамках ее настоящего предназначения, принадлежат к категории действий, превышающих полномочия текущего управления общей недвижимостью.

3.1.2. Фактическая деятельность

Как действия, причисленны