Продолжение лист 17-22

3.1.2. Фактическая деятельность

Как действия, причисленные к текущему управлению, так и действия, превышающие полномочия текущего управления, можно классифицировать по другим критериям, определяющим действия, а вытекающим из их характера. Здесь следует различать четыре основных вида деятельности, первый из которых определяется как деятельность фактическая. В общем, это все действия, связанные с консервацией, наладкой и содержанием общей недвижимости, ремонтом или перестройкой общей недвижимости и целого здания или помещения, а также те действия, которые приводят к изменению предназначения общей недвижимости.

Эксплуатация и наладка строительных элементов, принадлежащих общей недвижимости.

Действия, определенные таким образом, имеют своей целью прежде всего:

• Обеспечение надлежащих технических условий использования здания и связанных с ним технических систем и оборудования.

Лист 18

• Поддержание такого технического состояния недвижимости, чтобы обеспечить безопасность людей и имущества в течение всего срока эксплуатации;

• Обеспечение использования жилого здания и находящихся в нем помещений и оборудования согласно предназначению;

• Обеспечить бесперебойную подачу воды, газа, тепловой энергии, электроэнергии, а также вывоз твердых отходов, отвод стоков и противопожарная охрана;

• Исключение ситуаций, приводящих к ухудшению пользовательских и технических качеств здания и связанного с ним оборудования;

• Охрана здоровья и даже жизни людей, проживающих в объекте недвижимости.

Для достижения целей, о которых говорится выше, правление ТСН «Восток» (орган домоуправления или управляющий) и принимают действенные меры, основанные на:

-должном обеспечении полного консервационно-ремонтного обслуживания объекта;

заключении приемлемых соглашений на услуги средств массовой информации для жильцов объекта недвижимости,

-а также с фирмами, обслуживающими недвижимость, в области вывоза твердых отходов; своевременном осуществлении обязательных осмотров инженерных систем и оборудования, которые установлены в объекте недвижимости;

-соответствующем планировании и последующей реализации ремонтов, капитальных ремонтов и восстановлений элементов общей недвижимости; соответствующем, отвечающем потребностям недвижимости сборе финансовых средств.

Как следует из вышеизложенного, описанные действия относятся к тем, которые в рамках текущей деятельности реализует орган правление ТСН «Восток» (домоуправления )самостоятельно или посредством управляющего и тех, для которых условием реализации является согласие владельцев помещений.

Оказание услуг

Предоставление различных услуг в пользу общего объекта недвижимости это ни что иное как выполнение действий, связанных с консервацией, наладкой, эксплуатацией и содержанием общей недвижимости, ремонтом или перестройкой общей недвижимости как и всего здания или помещения, в частности:

• Обеспечение надлежащих технических условий использования здания и связанных с ним технических систем и оборудования;

• Поддержание такого технического состояния недвижимости, чтобы обеспечить безопасность людей и имущества в течение всего срока эксплуатации;

• Обеспечение использования жилого здания и находящихся в нем помещений и оборудования согласно предназначению;

• Обеспечение бесперебойной подачи воды, газа, тепловой энергии, электроэнергии, а также вывоз твердых отходов, отвод стоков и противопожарную охрану (эти поставки касаются не только общей

Лист 19

недвижимости, но равно и помещений;

управляющий товарищества обычно обслуживает в этом смысле частную недвижимость, поскольку с учетом специфики поставок и способов расчета невозможны индивидуальные поставки и расчеты. Исключение ситуаций, приводящих к ухудшению пользовательских и технических качеств здания и связанного с ним оборудования;

• Поддержание требуемого эстетического состояния здания;

• Охрана здоровья и даже жизни людей, проживающих в объекте недвижимости.

Для достижения целей, правление ТСН (орган домоуправления или управляющий ) принимают действенные меры, основанные на:

-должном обеспечении полного консервативно-ремонтного обслуживания объекта; -

-заключении приемлемых соглашений на услуги средств массовой информации для жильцов объекта недвижимости,

а также с фирмами, обслуживающими недвижимость, например, в области вывоза твердых отходов;

своевременном осуществлении обязательных осмотров инженерных систем и оборудования, которые установлены в объекте недвижимости; соответствующем планировании и последующей реализации ремонтов, капитальных ремонтов и восстановлений элементов общей недвижимости; соответствующем, отвечающем потребностям недвижимости сборе финансовых средств.

Технические осмотры (текущие и периодические)

Важной сферой услуг, оказываемых для товариществ в рамках деятельности, направленной на соответствующее и отвечающее предписаниям пользование зданием, есть выполнение определенного контроля всего здания, а также отдельных его элементов. К этому обязывают перечеь и периодичность текущего ремонта в ПП РФ.

1) периодический контроль как минимум раз в году, основанный на проверке технического состояния:

a ) элементов здания, конструкции и оборудования, подвергающихся вредным воздействиям атмосферы и разрушающим действиям факторов, возникающих при использовании объекта,

b ) инженерных систем и оборудования, служащих для охраны окружающей среды,

c ) газовых систем и оборудования, а также труб на крыше выхлопных и вентиляционных

2) периодического контроля, как минимум раз в 5 лет, здания а также его окружения, путем проверки технического состояния и пригодности для использования; этот контроль должен включать также

Лист 20

исследования электропроводки и громоотводов на предмет исправности соединений, оснащения, систем безопасности и охраны от поражений, прочности изоляции и аппаратов.

Действия, перечисленные в приведенном выше уставе, обязательны и несмотря ни на что должны быть предметом постоянной деятельности управляющего недвижимости. Замечания и предложения, содержащиеся в протоколах осмотра, становятся основой для планирования необходимых починок и ремонтов, сигнализируют об опасностях или становятся предметом контроля инспектора строительного надзора. Важно, чтобы лица, участвующие в годовых и пятилетних осмотрах, а также выполняющие осмотры и замеры отдельных систем и оборудования, обладали строительными лицензиями в области, необходимой для проведения осмотра.

Протокол 5-летнего осмотра

Составляется на основе внимательного осмотра всего МКД вместе со всеми его элементами, а также инженерными системами и оборудованием. Каждый участник осмотра обладает официальными полномочиями в области общего строительства, санитарных систем и электрооборудования, точно и с выделением важных элементов вписывает свои замечания в протокол. Сам протокол должен иметь отраслевую структуру, т.е. в тематическом порядке должны быть записаны замечания участников осмотра. В данной отрасли лист протокола должен учитывать отдельные элементы, например:

Осмотр строительных элементов:

Элементы конструкции (описание существующего состояния и выявленные изъяны)

фундамент, столбы и балки, внутренние и внешние несущие стены, перекрытия различных ярусов и чердака, несущая конструкция крыши.

В этом протоколе важно, чтобы предложения и замечания уточнить и записать в итогах осмотра, а также чтобы содержание протокола содержало разработанный набор технико-ремонтных потребностей здания с обозначением степени неотложности осуществления. С намерениями законодателя совпадают также и практические предпосылки для проведения в то же время и в рамках 5-летнего осмотра контроля электропроводки и громоотводов на предмет исправности соединений, оснащения, систем безопасности и охраны от поражений, прочности изоляции проводов. Такое совпадение действий позволит не пропустить срок очередного контроля.

3.3.1.2. Протокол осмотра здания (годовой)

Контролю, о котором говорится в данном подпункте, подвергаются все элементы, подвергающиеся вредным воздействиям атмосферы и разрушающим действиям факторов, возникающих при использовании объекта, неисправность которых может повлечь за собой угрозу для

1) безопасности лиц;

2) окружающей среды;

Лист 21

3) конструкции здания

Комиссия, состав которой должен быть тот же как в случае пятилетнего осмотра, при проведении осмотра должна обратить особое внимание на техническое состояние:

1) внешнего слоя внешних перегородок (фактурный слой), элементов внешних стен (аттиков, колонн, карнизов), балюстрад, лоджий и балконов;

2) сооружения, прикрепленные к стенам и крыше здания;

3) элементов отвода воды здания, а также жестяные элементы;

4) покрытия крыши;

5) системы отопления и подачи горячей воды;

6) сооружений, обеспечивающих противопожарную охрану здания;

7) элементов канализации, выводящих сточные воды из здания;

8) переходов инсталляционных электро-соединений через стены , фундамент здания;

Дополнительно в область этого контроля должна входить эстетика здания и его окружения, пользовательская ценность тех элементов здания, которые подвергаются вредным воздействиям атмосферы и разрушающим действиям факторов, возникающих при использовании объекта.

Протокол в своей основе должен быть составлен подобно протоколу пятилетнего осмотра с тем исключением, что с учетом его главной цели (безопасность лиц, окружающей среды, конструкции здания) должен принимать во внимание предложения и замечания, записанные в предыдущем протоколе, но до сих пор не реализованные. Это нужно, чтобы заставить пользователей здания неотложно устранить появившиеся угрозы, поскольку очередной осмотр подтвердит дальнейшую деградацию конструкции либо какого-то из ее элементов. Нельзя недооценивать пользу и значение выполняемых осмотров, поскольку они служат основой разработки планов ремонтов, как текущих (годовых), так и перспективных (многолетних). Они также являются хорошим материалом, указывающим на области технического (и не только) оснащения здания, которые следует подвергнуть постоянной или немедленной консервации, или уходу специальных служб.

Ремонты, наладка, аварии

План Ремонта, который является составной частью Годового Хозяйственного Плана, утверждаемого каждый раз Владельцами помещений соответствующим постановлением:

a ) В содержании принятого к реализации Хозяйственного плана в пункте "Ремонты" должно находиться обязательство управляющего поручить разработку технической документации;

лист22

б ) разработка технической документации замены системы газоснабжения вместе с получения требуемых по закону различных согласований, а также выполнение инвестиционной сметы (получение информации насчет стоимости данного предприятия) и оценки объема работ, дающих основу для разработки коммерческого предложения для потенциальных исполнителей;

в ) разработка и проведение через голосование владельцами помещений постановления по вопросу замены системы газоснабжения во всем здании. В содержании постановления должна быть среди прочего такая информация как: