Продолжение: лист 22. -32

- сколько составит полная стоимость проведения замены системы газоснабжения и из каких средств этот ремонт будет профинансирован, и должны ли будут владельцы оказать финансовую поддержку планируемого предприятия (в соответствии с величинами долей);

- заложенный срок реализации работ и список лиц, отвечающих от имени Товарищества за технический надзор над их исполнением

г ) запрос разрешения строительства от соответствующей Комиссии Главного Архитектора Города

e ) составление коммерческих предложений фирмам, выполняющим планируемый вид работ и/или объявление, например, в местной газете или на одном из интернет-порталов, о тендере при соблюдении конкуренции предложений.

д ) выбор наиболее полезного предложения, уточнение условий реализации и оплаты, подписание реализующего соглашение (рекомендуется, чтобы Орган домоуправления или Управляющий пригласил в состав тендерной комиссии лиц из числа владельцев помещений, которые разбираются в вопросе или профессионально, или благодаря своему образованию).

ж ) Назначение ответственного лица за выполнением работ, разработка расписания работ, уведомление всех владельцев, проведение исполнителя на работу.

з ) Приемка выполненных работ комиссией, расчет с исполнителем работ, в том числе расчет за допущение возможных недостатков, выявленных в процессе приемки, полный финансовый расчет задачи.

Устранение аварии

Это деятельность в рамках текущего обслуживания недвижимости, которую невозможно никаким образом запланировать, но к которой управляющий/администратор должен быть соответственно приготовлен.

Случающиеся в здании аварии следует устранять как можно быстрее и эффективней, причем в этой "группе" непредвиденных происшествий встречаются такие, ликвидация которых требует быстрой и действенной реакции служб, обслуживающих недвижимости, и такие, устранение которых можно выполнить с задержкой, используемой для оценки ситуации и выбора наилучшего способа починки.

лист 23

К приоритетным действиям в этой области следует отнести следующие происшествия, угрожающие безопасности людей или имущества:

• аварии лифтов, в том числе с пассажиром внутри;

• утечки газа, а также неисправность газового оборудования;

• перенапряжения в электропроводке, замыкания и перегревания внутреннего оснащения;

• всевозможные аварии систем, наполненных водой либо бытовыми отходами

• непроходимость труб для отвода продуктов горения и вентиляционных;

• протекание дождевой воды с крыши и других элементов здания;

• опасность возникновения пожара;

• различные строительные риски.

Пользователи помещений, а также службы домоуправления в момент получения информации о такого типа аварии незамедлительно сообщают об этом в соответствующие технические службы. Чтобы информирование соответствующих служб было действенным и приносило ожидаемый результат в виде ликвидации или устранения аварии/угрозы, управляющий недвижимости должен довести до сведения общественности (вывешивание на досках объявлений/информационных стендах) контактных телефонов городских служб, вызываемых для ликвидации аварий и опасных ситуаций, таких как Полиция, Пожарная Охрана, Служба Газа, Служба Энергии, Скорая Помощь, Служба Теплосетей, Служба высотных работ, а также телефоны фирм и лиц, сотрудничающих с управляющими или с которыми Управляющий имеет соответствующие подписанные договоренности или соглашения в области технического обслуживания здания. Управляющий обязан также эффективно проследить, чтобы данная опасность, авария либо неисправность, угрожающая безопасности людей или имущества, были действенно и быстро устранены.

Неисправности и аварии, непосредственно не угрожающие безопасности людей или имущества устраняются службами, вызванными Товариществом или временно нанятые для выполнения конкретной починки. Указанным работам предшествуют техническая оценка службами самого Управляющего, а также определением вида работ, требуемых для устранения аварии/неисправности. К таким неисправностям можно отнести среди прочего:

• недостаточное отопление квартир;

• низкое давление воды в кране;

• недостаточная температура подогрева воды;

• неисправность системы домофона;

• плохо закрывающиеся двери или окна;

Лист 24

• трещины облицовки или покрытия пола;

• помехи приема телевизионных программ через коллективную антенну

То, что перечисленные в этой группе неисправности не представляют собой непосредственную опасность, не означает, что их устранение можно отложить. Неисправности такого типа в долгосрочном периоде причиняют большие неудобства жителям и требуют серьезного отношения.

Управляющий не может ограничить свою деятельность в этом направлении достаточно быстрым и тщательным устранением аварии. Используя знания, почерпнутые из документации осмотра здания, подробно описанного выше, управляющий должен соответственно заранее противодействовать таким явлениям посредством:

- проведение постоянной консервации инженерных систем и оборудования;

- своевременном выполнении замены оборудования, узлов или деталей, демонстрирующих сильную изношенность;

- организации постоянного специализированного обслуживания устройств, имеющих ключевое значение для работы систем, как например обслуживание насосного оборудования а также ( запорной и регулирующей арматуре ( в т.ч автоматике) в теплоузле в течение зимнего сезона, осмотр датчиков энергии,и т.д .;

- заранее готовить программы ремонтов тех систем и элементов здания, которые демонстрируют повышенную аварийность по причине слишком интенсивной эксплуатации.

3.4.3. Оценка заключения контрактов на консервацию здания, оборудования и систем (с субъектами, имеющими статус юридического лица, и физическими лицами).

Деятельность в этой области можно, конечно условно, разделить на факультативные и обязательные.

К обязательным следует отнести защита всего оборудования, подлежащего техническому наблюдению, соглашениями о наладке и консервации.

Остальные виды обслуживания на основе заверенных соглашений, раньше определенные как "факультативные", касаются различных элементов здания, оборудования и технических систем, функционирование которых рассчитано на более длительный период времени, а с учетом обязательного периодического контроля надзор за ними достаточен, чтобы с помощью своевременной консервации обеспечить бесперебойное функционирование (всевозможного вида санитарные системы, система центрального отопления, электрика, элементы здания, крыши, лифты, балконы, тротуары, строительная и слесарка, и т. д.)

Обязанности:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных

Лист 25

платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

3. Председатель правления избирается на срок, установленный уставом ТСН «Восток» в пять лет.

1) обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2) действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

4. 1. Ревизионная комиссия (ревизор)

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

1.1) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Высший орган – общее собрание (конференция), компетенция определяется уставом.

Правление жилищного товарищества осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества, избирает из своего состава председателя товарищества и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания членов ТСН

Лист 26

Председатель правления:

1) обеспечивает выполнение решений правления;

2) без доверенности действует от имени товарищества , в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества (конференции) или правления товарищества

Ревизионная комиссия (ревизор):

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного товарищества не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов товарищества (конференции) заключение о бюджете жилищного товарищества, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества (конференцией) о своей деятельности.

Средства и имущество

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства ТСН состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

3. На основании решения общего собрания членов ТСН в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Лист 27

Права участников

Члены ТСН «Восток» и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

2. Члены ТСН и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.

3. Члены ТСН и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:

1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

2) реестр членов товарищества;

3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);

4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;

6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;

9) иные предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Лист 29

Обязанности участников

Член ТСН обязан предоставить правлению товарищества сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.

В течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены товарищества обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности Товарищество недвижимости может быть ликвидировано в судебном порядке по требованию кредиторов.

Члены собственников недвижимости солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов товарищества. Члены ТСН не отвечают по обязательствам ТСН «Восток»

Кворум

В соответствии с уставом – либо простым, либо квалифицированным большинством.

Участники собрания: Полноправными участниками предусмотренного законом собрания жилищного товарищества определенного объекта недвижимости являются исключительно владельцы помещений в этой недвижимости или их полномочные представители. Они имеют право брать слово в обсуждении как угодно долго и как угодно часто (хотя сами себе могут это право ограничить, проголосовав за соответствующее предложение);

имеют право вносить различные формальные предложения – при этом предложения должны быть поставлены на голосование председателем собрания;

имеют право вносить проекты постановлений (в том числе не предусмотренных в объявлении о собрании) – такой проект должен быть поставлен на голосование, если он представлен владельцами как минимум 1/10 долей;

наконец, что является наиболее важным, имеют право голосовать по постановлениям собственников: -принятые постановления будут устанавливать внутренние законы товарищества, и значит будут обязательными для органа домоуправления и всех совладельцев недвижимости.

В собрании принимают участие также представители органа домоуправления товарищества, не являющиеся его членами, если таким лицам доверены функции управления.

Орган домоуправления обязан созывать собрание всех собственников как минимум раз в году, не позднее чем в первом квартале каждого года и представлять на собрании отчет о своей деятельности;

Собрание также может быть созвано по предложению владельцев помещений, обладающих в совокупности как минимум 1/10 долей в общей недвижимости. Представитель органа

Лист 30

домоуправления отвечает на вопросы владельцев, имеет также право участвовать в обсуждении – однако не имеет права голосовать, разве только не является одновременно собственником помещения в этой недвижимости или полномочным представителем собственника. В такой ситуации каждый раз, при каждом выступлении, он должен ясно заявить, выступает ли в настоящий момент от домоуправления, т. е. как послушный исполнитель постановлений собственников, или как собственник – который может очевидно иметь по каждому вопросу свое собственное мнение.

В собрании также могут участвовать другие лица, в частности приглашенные гости и эксперты.

Более пятидесяти процентов членов собственников недвижимости присутствуют на общем собрании.

Полномочия: Каждый собственник помещения в данном объекте недвижимости может прислать на собрание своего полномочного представителя. Полномочия должны быть предоставлены в письменном виде – это необходимо для правильности документации собрания и принятых постановлений.

Одно лицо (не обязательно из числа владельцев помещений) может получить полномочия от одного или нескольких владельцев. При этом возможна и допустима ситуация, когда одно лицо распоряжается на собрании голосами, представляющими в совокупности более 50% долей.

Решение общего собрания членов ТСН «Восток» считается принятым, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе ТСН «Восток», - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Регламент собрания, ход собрания.

Товарищество собственников недвижимости «Восток» в регламенте собрания использует следующие рекомендации:

- По прибытии на собрании каждый получает на подпись список присутствующих, в котором напротив каждой фамилии (названия) владельца помещения (помещения) стоит величина его доли. Все полноправные участники собрания получают (если не получили раньше) основные материалы к обсуждению, в частности:

a ) протокол предыдущего собрания,

б ) финансовый отчет органа домоуправления,

в) проект постановлений, которые предстоит принять собственникам, в частности проект постановления по вопросу годового хозяйственного плана

- Собрание открывает тот, кто его собрал, то есть, по закону, орган домоуправления жилищного товарищества. Человек, открывающий собрание, представляет тех, кто помогает вести собрание со стороны домоуправления; среди них должен быть человек, который ведет протокол собрания. Далее лицо, открывающее собрание, объявляет и проводит выборы председателя собрания. Если в собрании участвует большое число лиц, следует – хотя бы для эффективного поддержания порядка обсуждений – выбрать больший президиум, т.е вместе с председателем секретаря и заседателей собрания.

Председатель (президиума) следит за правильностью хода собрания, за выполнением очередных пунктов повестки дня, за процедурой голосований. В задачи председателя собрания входят также брать слово в дискуссии и ограничение – в случае необходимости – длительности отдельных выступлений. На должность председателя на следует выбирать человека, недостаточно опытного в проведении собраний, который слабо ориентируется в делах жилищного товарищества и в положениях, касающихся товариществ.

- Избранный на место председателя проводит выборы счетной комиссии, которая с этого момента будет считать голоса во всех голосованиях и подсчитывать результаты. Если до этого были выбраны секретарь и заседатель, они могут выполнять функции счетной комиссии.

- Далее председатель представляет предполагаемую повестку дня, принимает дополняющие предложения и проводит голосование по вопросу повестки дня. В утвержденном порядке должны быть указаны лица, кратко излагающие очередные пункты; таким образом избегаем дискуссии над тем, "о чем собственно здесь идет речь".

- Председатель выполняет очередные пункты утвержденной повестки дня согласно неизменной процедуре:

1) краткое изложение вопроса,

2) обсуждение,

3) голосование.

- Первым предметом обсуждения должен быть протокол предыдущего собрания собственником; следующим – отчет органа домоуправления о его деятельности в последнем отчетном периоде, а в частности о выполнении прошлогоднего хозяйственного плана. Таким образом уже в начале собрания вспоминаем, что постановили раньше – и выясняем, как это было выполнено

- Председатель предоставляет слово в обсуждении в соответствии с заявленным порядком – однако может по важной причине изменить этот порядок. Он также устанавливает – перед началом беседы, чтобы никто не чувствовал себя обиженным – максимальную длительность выступления.

Принятие постановлений

- Обсуждение постановления есть обсуждение текста проекта, представленного органом домоуправления или собственниками. Только после внесения исправлений и согласования через обсуждение окончательного текста председатель назначает голосование.

- Можно голосовать поднятием руки (мандата) и записывать результат голосования в протоколе собрания, но гораздо более практичным является письменное голосование, в списках для

Лист 31

голосования, приготовленных отдельно для каждого постановления – единственным документом, свидетельствующем о принятии постановления (требующемся в суде при разрешении споров) является оригинал постановления с оригинальными подписями владельцев помещений. Письменное голосование имеет как минимум два больших преимущества:

1) в то время, когда счетная комиссия собирает подписи в списке, собрание уже может обсуждать очередной пункт повестки дня; тем самым избегается лишняя трата времени;

2) если во время собрания не хватает требуемого по закону большинства (50% товарищества) – ни "за", ни "против" – можно продолжить голосование в режиме индивидуального сбора голосов с использованием того же самого списка.

- После подсчета результатов голосования по постановлению счетной комиссией председатель собрания оглашает результат и отдает его для протокола. Если в голосовании на собрании не собрано ни 50% голосов "за", ни 50% голосов "против", председатель собрания распоряжается продолжить голосование путем индивидуального сбора голосов и напоминает, что такое продолжение голосование относится к обязательствам органа домоуправления. Участники собрания могут также выбрать лица, которые будут помогать членам органа домоуправления в индивидуальном сборе голосов (что является особенно полезным в очень больших товариществах, где собрание голосов необходимых для принятия или отклонения постановления требует посещения большого числа собственников помещений).

2.5. Протокол собрания

- Протокол ведется в течение всего времени собрания. Предложения участников собрания диктует для протокола председатель – если только они не сформулированы письменно и в этой форме приложены к протоколу.

- К протоколу также должны быть приложены следующие документы собрания:

1) список присутствующих с указанной величиной долей,

1.1 Список служит для проведения письменных голосований, как на собрании собственников так и при индивидуальном сборе голосов органом домоуправления. Если голосование с использованием списка начато на собрании, но в процессе собрания не было собрано необходимое большинство для принятия постановления, тот же самый список может и должен быть использован для продолжения голосования путем индивидуального сбора голосов.

2. В списке нет графы "воздержался" – поскольку она не нужна при голосовании по постановлениям владельцев помещений в жилищном товариществе. Для принятия таких постановлений требуется абсолютное большинство (более 50% всех голосов). В голосовании считаются только голоса, отданные за постановление. Тем не менее важной является информация, сколько голосов отдано против постановления, ибо если эти голоса преступают порог 50% всех, дальнейшее проведение голосования не имеет смысла.

Лист 32

a) Важным элементом списка есть содержание постановления. На оригинальном списке следует записать его полный текст перед началом голосования, так чтобы каждый собственник знал, за что или против чего он голосует. Следует также ясно обозначить, проходит ли голосование долями или по принципу "1 собственник = 1 голос".

2) принятый и реализованный порядок обсуждения,

3) тексты постановлений с внесенными в процессе обсуждения поправками,

4) списки голосований,

5) протокол счетной комиссии с результатами голосований.

- Окончательную версию протокола собрания готовит протоколист по договоренности с председателем собрания (или с президиумом) в течение 7 дней после собрания, а если хотя бы одно голосование было продолжено путем индивидуального сбора голосов – в течение 7 дней после получения голоса, перевешивающего 50% товарищества "за" или 50% товарищества против. Протокол должен быть подписан двумя полноправными участниками собрания, а если хотя бы одно постановление принято с участием голосов, собранных индивидуально, – еще и членом органа домоуправления.

Вступление новых участников

Если в многоквартирном доме создано ТСН, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.Путем подачи в правление товарищества собственников недвижимости заявления о приеме.

Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением и утверждено решением общего собрания членов ТСН «Восток» Гражданин или юридическое лицо признается членом товарищества собственников недвижимости «Восток» с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов ТСН.

Прекращение членства

1) с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;

2) с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………